上海宝山罗泾港综合物流服务中心项目开发方案
我司年 日与罗泾镇签约锁定地价和镇级财税贡献额，意向取得上海罗泾产 业配套园内亩物流用地。现用地指标已经取得， 将进入区政府招拍挂程序，由 于市场前景的明朗化，罗泾配套产业园区土地供不应求，对方有毁约的动议，我 们内部需要快速启动拿地工作流程，与罗泾政府接洽拿地适宜。另一方面要对该 项目一年来的调研成果进行梳理，拟定项目开发方案，尽快投入项目实施。
一、项目区位 本项目属于上海宝山罗泾配套产业园的组成部分，该产业园西接平方公里的
宝山工业园，东向一公里与上海*大的散杂货码头——罗泾港以及宝钢浦东钢厂 相邻，区内有连接上海与崇明的市级公路干线——蕴川路和规划中的城铁号线贯 穿而过，北部与建设中的北宝山商务生活区——罗泾新城相邻。本园区依托区域 钢铁特色产业和专业码头，交通通江达海，地理位置十分优越。
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二、项目区域产业现状和远景 （一）宝山工业园区
上海市将宝山城市工业园区功能定位为“上海市北部市级综合产业园区”。 建设成为宝山区先进制造业的高地, 同时合理发展现代服务产业，努力打造一个 生产与生活相协调的产业佳园。
．宝山工业园南区。重点发展现代服务业、大学科研产业园区、港口物流及 与城市居住相关的第三产业。
．宝山工业园区北区。以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建成全国重要的 精品钢及装备制造业等延伸业基地。 （二）罗泾港区
罗泾港目前已经是全球*大、技术装备*精良的现代化散货码头，其中内外 贸钢材全年吞吐量万吨。
在根据上港集团的“长江战略”，其太仓、常熟码头业务已开始向罗泾集中， 世博会期间，上海内河码头的业务会逐渐萎缩，整合速度加快，其钢材等散杂品 种将转移到罗泾港，现在港区内仅有万平方米空地可后续开发，与未来激增的货 量相比明显不足，因此罗泾港对加快开发码头后方物流用地资源的需求迫切。
市政交通方面：轨道交通号线将延伸至罗泾镇。码头铁路线已规划年内从江 苏引入专用线直达港区，专门用于件杂货运输。 （三）罗泾港配套产业园区
罗泾港配套产业园总用地面积公顷，功能以现代服务业分类为依据，以港区 实际需求为出发点，定位为：建设以加工、配送、交易功能为主，集贸易、物流、 仓储、配送和综合服务为一体的物流产业园，*终发展成为上海乃至华东地区钢 铁贸易中心、木材交易中心和大宗商品交易中心。
随着未来的产业聚集度和商务生活配套的日臻完善，罗泾配套产业园区将形 成依托宝山钢铁产业基地和钢铁集散码头，在上海的钢铁物流商贸服务为主的临 港配套综合产业园。 三、项目用地经济技术指标与四界 （一）本项目用地性质为工业用地（上海市二类工业用地），可开发用地亩，容
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积率不大于，密度不大于，绿地率为，建筑非强制控高米。
用地性质 用地面积 容积率 建筑密度 绿地率
东为两块商贸用地，并与城市干线蕴川路相邻，西邻五矿公司物流贸易产业
上海总部基地项目用地，南为其他物流地，北面紧邻规划中的湿地公园。
一、项目定位 地块周边环境条件有待成熟，前景仍有想象空间，我们按照环境条件的成熟
度，拟定项目的两期开发，分别定位如下： 一期：打造宝山区域内重点卷材库之一
．目标市场（服务对象）：罗泾乃至宝山区域内冷热卷材贸易物流商 依托罗泾通江达海的钢铁口岸物流基地优势，衔接宝山工业园区、浦钢等生 产基地的下游延伸服务需求，满足区域内冷热卷材贸易物流商的加工仓储交割等 需求。 ．产品形态：万平方米室内库两条室外堆场，用地面积面积亩。 ．建筑规划要点： 热轧室外库面积为㎡，库容万吨以上，以存放热轧、热轧中宽带钢为主，也 可存放热轧窄带钢、中厚板、螺纹钢、线材、型钢、钢坯等其它钢材。加工物流 中心分为冷轧加工车间及冷轧加工车间，层高设置为，满足室内行车正常作业， 面积规划各㎡,冷轧库容万吨以上。 一期规模设定的依据： 更多地为二期留下足够用地，一期设计库容万吨， 提货量约万吨热卷，这 个规模、既能满足集团需求，、又有剩余产能为二期交易中心提供产业配套，、能
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初步达到运营规模效益平衡一期自身投入成本，、税收能基本满足罗泾镇政府要 求。 一期项目成立的市场依据
．市场优势： （）口岸优势 罗泾港业已成为上海*大的钢材口岸。罗泾港年钢材吞吐量 为万吨，相邻的苏建码头年钢材吞吐量为万吨，随着黄浦江传统内河码头的关闭， 罗泾及周边区域成为上海钢材口岸的龙头地位日益加强。占据罗泾，就是占领上 海钢铁物流的桥头堡，也就扼住了长三角钢铁流通的龙头，既可辐射长三角，又 可沿着沿江经济带直达内陆纵深，市场战略地位十分重要。 （）产业优势 本项目可衔接钢铁宝山工业园北区的精钢产业、浦钢的卷材 和船板等上游生产，以及宝山工业园南区的装备制造业卷材等下游需求，完成政 府所希望的片区内上下游产业间物流配套功能。 （）钢铁宝山的特色产业优势 宝山范围内业已形成完善的生产、物流、商 贸钢铁产业链，项目可坐镇罗泾辐射宝山。 （）区域后发优势 上海闵行等传统钢铁物流基地因钢铁货物流向的变化、 城市规划的调整、用地规模和成本的局限，已经不能满足钢铁物流商贸业的规模 和成本需求，而宝山工业园——罗泾港产港联合区域作为后发地区，将更能满足 上海整体产业调整发展的未来需求，迸发新的商业机会。 （）集团资源优势 贸易和速传的钢材流通每年达多万吨，今年有望达到万 吨，已形成较稳定的客户资源，而且积累了丰富的仓储质押，融资代理的经验， 为该库的运营提供坚强后盾。同时，罗泾仓储加工基地的投入使用，将为集团扩 大上海钢材市场占有率、巩固集团业务在上海滩的地位提供支持。 （）国有库的信誉保障 （）周边物流产业集结优势 罗泾产业配套园期钢材物流或相关服务配套用 地多亩，其中本项目相邻两地块分别是中国五矿物流上海总部基地和融真担保公 司写字楼用地，特色产业物流用地成片开发形成的产业集结规模效应，将赋予本 区域在上海钢铁物流市场一家独大的竞争地位。 ．市场劣势
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