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上海松江区工业厂房改造项目初步可行性研究报告pdf

admin3个月前 (09-24)宝山产业地产信息91

　　1、项目背景与概况 1.1 项目来源项目权属人为。 1.2 项目基本规划设计指标占地面积容积率计容面积土地性质使用年限地址（M2 ）（M2 ） 28000 2.0 56000 工业 50N 1.4 项目四至现状现状为工厂宗地情况东南西北道路：项目西侧沪松公路连接松江新城、泗泾镇、九亭镇、闵行区；同时，通过该路可快速抵达佘山国家森林公园、佘山欢乐谷、虹桥机场等；从该道路可快项目周边交通速连通嘉金高速、沪杭高速、沪渝高速等快速干线。情况轨道交通：地铁 9 号线泗泾站、九亭站分别距离地块 3 公里，9 号线已经通车。居住区：项目周边 1.5公里内仅有少数几个商品房居住小区，且均为 2003 年左右开发的别墅小区。工业区：项目位于泗泾工业区内，同时项目周边 5 公里内有九亭久富工业区、泗泾高新技术开发区、洞泾工业区等多个工业区。工业区企业以制造业为主，入驻企业数千家。商业零售业：地块西南面 1.5 公里处为鼓浪路商业街，为目前泗泾镇商业中心。项目周边，乃至泗泾镇区，均无较大的购物商场和超市等商品零售设施，商业发展配套较为落后。专业商业市场：地块南面沿沪松公路东侧有上海国际食品城、上海五金城、松江钢材城、上海国际礼品城等多个大型商贸交易市场。酒店：泗泾镇乃至到洞泾镇范围内，均无中高端酒店。目前的酒店多为经济型和中低端商务型酒店。但到佘山镇，则高端酒店扎堆，拥有索菲特酒店等一些高端酒店。旅游：佘山国家森林公园、欢乐谷距离本项目约 9 公里。地块西侧为原生态河流，沿河面长达 1 公里，环境优美。其他地块距离佘山国家旅游度假区约 2公里，佘山旅游度假区是上海*一的山景旅游区，这里也是上海*级别墅的聚集地。 1.3 项目区位分析项目距全世界* 大、*便捷的交通枢纽——虹桥枢纽 9 公里，处在虹桥枢纽的辐射区内，未来的商业前景广阔。项目距离佘山国家森林公园 9 公里，距七宝商圈约 9 公里，是市区——松江区——杭州的必经之地。距离轻轨 9 号线公里，距离泗泾镇区和九亭镇区各 3 公里，距离七宝商圈约 6 公里，处于七宝商圈和泗泾镇区的辐射范围。项目位于泗泾工业区内，周边更有泗泾高新技术开发区、九亭镇久富经济开发区等工业区。 2、松江区商业环境分析 2.1 松江区简介松江区位于上海西南，东与闵行区、奉贤区为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦区接壤。总面积604.7平方千米。总人口51万人（2003年）。上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心；历史上曾有苏（苏州府）松（松江府）财赋半天下之美誉。 2.2 经济发展状况人口密度较低 2009 ，全区常住人口 118.99 人，其中本市户籍人口 58.3 万人（其中城镇人口约占全市户籍人口 80% ），外来常住人口60.69 万人，人口密度 1965 人/平方公里，仅高于青浦、奉贤、崇明三区县。 GDP 名列前五 2009 年，全区实现 GDP757 亿元，按可比价格同比增长 6.3%，在全市各区位居第五（前四名为浦东新区4000 亿元、闵行 1236 亿元、徐汇 832 亿元、杨浦 774 亿元）。 2009 年，全区人均 GDP 达 6.36 万元/人。工业规模位居前三全区产业结构以工业为主，三次产业结构为 1.0：66.6 ：32.4，工业在松江区产业结构处于非常重要的位置。经过十多年的发展，松江已经发展成为拥有 33 个行业门类齐全、产业配套的工业体系，形成了以电子信息制造业为主，现代装备、生物医药、新材料、精细化工、食品加工为支柱的“一业特强、多业发展”的产业格局。 2009 年，松江区工业总产值 3171 亿元，居上海各区第三名（前二名为浦东新区6983 亿元、闵行区 3322 亿元）。 2.3 市政交通类型名称起止点主要节点铁路沪杭铁路轨道交通轻轨9号线宜山路-松江新城宜山路-桂林路-合川路-七宝-九亭-泗泾-洞泾- 佘山-松江大学城-松江新城高速公路沪杭高速（A8沪昆高速）上海-昆明杭州、小昆山、新桥、莘庄、三林、浦东机场高速公路同三国道（A30上海段）黑龙江-三亚安亭、青浦城区、小昆山、金山区新农镇高速公路嘉金高速（A5）嘉定-金山嘉华、华徐、新车、车亭公路、车墩镇、金山区高速公路沪渝高速（A9）上海-重庆徐泾镇、赵巷镇、青浦城区、朱家角镇、金泽镇国道沪青平公路（G318）上海-西藏七宝镇、泗泾镇、佘山镇、徐泾镇、赵巷镇、青浦城区、朱家角镇省道嘉松公路（S224）嘉定-松江南翔镇、黄渡镇、赵巷镇、佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、松江城区省道沪松公路（S124）上海-松江漕宝路、七宝、中春路、九亭、泗泾、洞泾、松江城区省道叶新公路（S324）新浜镇-叶榭镇新浜镇、泖港镇、叶榭镇、市道沈砖公路（X023）沈巷-洞泾沈巷、佘山、洞泾、泗泾市道莘砖公路（X347）洞泾-闵行洞泾、泗泾、九亭、莘庄市道松金公路（X017）松江-金山松江城区、车墩镇、泖港镇、叶榭镇、金山区市道外青松公路（X020）青浦-佘山青浦城区、佘山镇 2.4 城市规划前景 1）佘山国家旅游度假区佘山国家旅游度假区位于西郊古城松江境内，距市中心 30 公里，是上海*一的自然山林胜地，占地 401 公顷，森林覆盖率达到 86%。规划用地 64.08 平方公里，核心区 10.88 平方公里，位于度假区的东部。市委、市政府确定其开发定位为“休闲度假，回归自然”。度假区中的月湖雕塑公园、欧罗巴世界乐园等为热门游乐观光区。自 2002 年佘山的*一个别墅项目紫园以 1.3 亿的天价开盘以来，佘山就奠定了其*级别墅区的地位。经过多年发展，佘山板块逐步成为高贵生活版图的代名词，五星酒店、会所、马球会、高尔夫、国际学校等高级配套汇聚此处。上海佘山欢乐谷位于佘山国家旅游度假区内，占地 90 公顷。上海欢乐谷建成后，将成为目前中国规模*大、项目*多、科技含量*高的主题公园。 2）松江新城松江新城位于松江老城区北面，是上海市“十一五” 规划重点建设的新城之一。松江新城分两期开发。近期开发土地面积 36 平方公里，人口规模 30 万，远期开发地域扩至 60 平方公里，人口规模达到 50 万。 3）松江大学城上海松江新城区西北角，占地约 8000 亩。是现为止中国规模较大的大学园区。松江大学城内含上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计学院、东华大学、上海工程技术大学、华东政法大学、复旦大学上海视觉艺术学院七所学校，设计容量为在校师生 10 万人。松江大学城的建成，迅速提高了松江新城的城市化水平，促进了松江新城的房地产、商业等领域的繁荣。 4）浦南现代农业园区/五库现代农业示范区规划建设中的上海市松江浦南现代农业园区，以五厍农业示范区为核心向东西延伸。包括叶榭、泖港、新浜、石湖荡 4 镇，是全区重点建设的农业区。区域面积 30 平方公里，耕地面积 2000 公顷，以发展绿色农产品为主的一大板块，是全市重要的绿色农产品生产基地。五厍示范区于 2001 年 2 月正式成立，是上海市市级现代农业园区，国家级农业标准化生产示范基地。园区 2004 年通过了 ISO9001 和 ISO14001 质量环境管理体系双认证。园区已实现区域化生产，初步形成中高档花卉、出口蔬菜、名优瓜果、特种水产等四大主导产业。 5）松江的工业区松江的主要工业区为松江工业区（一期）、松江工业区东部新区、松江工业区西部新区、松江工业区出口加工 A 区、出口加工 B 区等。同时，各镇区也有规模较小的工业区，如泗泾工业区、洞泾工业区、九亭工业区等。 2009 年，松江工业区（含松江工业区（一期）、松江工业区东部新区、松江工业区西部新区、松江工业区出口加工 A 区、出口加工 B 区）实现工业总产值 2139 亿元，出口创汇 258.6 亿美元，税收 30.25 亿元。经过产业结构的不断优化，松江工业区已形成电子信息、现代装备、精细化工、新材料、生物医药等主导产业。松江工业区（一期）松江工业区（一期）1992 年成立，是*一家市级工业区。松江工业区一期面积20.56 平方公里，北以沪杭高速公路为界，东至车新公路，南至北松公路，西与松江城区相邻，沪杭铁路复线贯穿而过。园区总投资 50 多亿美元，落户企业 272 家，其中世界五百强企业 42 家。主导产业：电子信息、精密仪器、精细化工、新型建材、食品松江工业区（东部新区）成立于 2002 年 8 月，规划面积 6.15 平方公里。已落户企业 60 家，总投资 10 亿美元。西部科技园区于 2003 年 6 月经上海市人民政府批准设立批准成立的现代化高科技产业园区，2003 年 7 月开始动工建设，规划面积 12.55 平方公里。西部科技园区是上海微电子产业带的重要组成部分，正在建设中的国际著名晶圆制造商台湾积体电路将在此打造世界*流的晶圆制造基地。主导产业：以微电子产业为核心、集生产研发、创业孵化和现代物流为一体。上海松江出口加工区(A 区) 成立于 2000 年 4 月，开发面积 2.98 平方公里，是经国务院批准，中国首批国家级出口加工区之一。目前入驻企业 60 家，总投资 10 亿美元，年出口额 135 亿美元, 占全国所有出口加工区出口总额的 40 ％。 6）商圈规划松江新城商圈以松江新客运中心新建大型商业商务设施为载体，集文化教育、研发科技、商务服务、现代商业、会展博览、旅游居住等多种功能，形成科教研发服务主题鲜明、城市综合服务功能集聚的现代服务业集聚区。九亭商圈依托城市轨道交通枢纽，集交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、休闲旅游、社区服务为一体的郊外商务商业区。服务于镇区，同时服务于松江北部地区以及闵行七宝、青浦徐泾等周边地区，辐射范围具有一定的超广域性。新浜商圈以引进奥特莱斯品牌折扣店为龙头，配套建设高星级酒店和假日酒店、郊外商务别墅群、公共娱乐休闲区以及综合配套住宅区，建设形成上海远郊成规模的世界品牌直销中心；成为上海及“长三角”地区国际知名品牌汇聚经销的重要窗口。 3、项目周边商业环境分析虹桥枢纽商业商务区九亭商工业商务业区佘山国区家森林公园本案泗泾镇 3.1 泗泾镇概况泗泾镇位于松江区东北部。东临九亭镇，西接佘山镇，北与青浦赵巷接壤，南与新桥镇、洞泾镇接壤。全镇东西长约 1.5 公里，南北宽约 0.5 公里，总面积约 0.75 平方公里，其中水面积约占 12.6％。因通波塘、外波泾、洞泾、张泾 4 条河流汇集于泗泾塘，故名。距虹桥机场 10 公里、市外环线公里、市中心环线公里、市中心人民广场 27 公里、距松江（杭州方向）入口 10 公里、距南京方向高速公路入口约 12 公里。 2009 年泗泾镇全镇居民 8189 户，21809 人，外来人口 55972 人 3.2 虹桥交通枢纽规划虹桥综合交通枢纽规划范围东起外环线，西至现状铁路外环线，北起北翟路、北青公路，南至沪青高速公路，总用地约 26.26 平方公里。含虹桥国际机场、京沪高铁、磁悬浮、长途客运总站，还规划 2、5、10、17、20 号五条轨道线和三横一纵快速高架路（嘉闵高架、漕宝路高架、北翟路高架、青虹路高架）对外连接），整个交通枢纽集散客流量为 48 万人次/ 日。规划在赵巷地区建设市郊商业商贸集聚区，总体规划范围为 4 平方公里，先期开发 1.5 平方公里，功能定位为商业零售业、批发业、文化娱乐业、服务业、餐饮业、宾馆业、商务写字楼等多业态为一体的现代商贸集聚区。目前已经有香港九龙仓集团与国内百联集团共同投资的奥特莱斯品牌直销广场，并正在建设占地 659 亩（44 公顷）的集商业展示交易、会展中心、商务办公、酒店等配套的物流平台；占地 800－1000 亩地的吉盛伟邦家居文化村、占地 45 万平米，建面 72万平米的珠江广场。闵行区规划了约 2.6 平方公里土地用于开发商务、办公、宾馆等服务业。其中有距机场 2－3 公里的中春路现代服务业园区 80 公顷，占地 600 亩的万科总部经济，占地 500 亩外环林带服务业园区和占地 500 亩九星商务区，并将莘庄原规划 80 公顷用于政府用地调整为商业办公产业用地。 3.3 九亭商业商务区规划九亭位于上海的西南部，是上海中心城区辐射长三角的西南门户，是松江区与上海中心城区连接节点。九亭镇东与闵行区的七宝镇、莘庄镇相连，南接新桥镇，西邻泗泾镇，北与青浦区的徐泾镇相连，现状人口总量为 23.5 万人，其中户籍人口为 2.9 万人。九亭近期发展迅速，正从制造业乡镇向现代化城郊新镇转变，房地产业得到较大发展，涌现了奥林匹克花园、上海青年城、九城湖滨等一批知名楼盘。九亭板块成为上海几大热点房地产板块之一, 成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分，九亭地区面貌日新月异。随着交通等基础设施改善，特别是虹桥交通枢纽的建设和轻轨 9 号线开通，使九亭区位优势日益突出，九亭逐步取代莘庄成为上海中心城区的西南门户，也将成为松江区对外交通枢纽之一，未来的商业前景巨大。近期颁布的《松江区商贸服务业业发展和布局“十一五”规划》将九亭定位为松江区三大商圈之一，主要依托于轨道交通 9 号线九亭站点，打造商业商务建筑面积约不低于 20 万平方米的，具有一定外向性的商业服务业。 3.4 项目周边的工业区久富工业区（北）泗泾工业区（东）泗泾工业区（西）久富工业区（南）泗泾高新技术开发区洞泾工业区上海久富经济开发区上海久富经济开发区距离本项目 1 公里，由原久富经济开发区和松江高新技术开发区合并而成。其中久富园区成立于 1995 年，目前有入园企业 2000 多家，以民营企业为主，年工业产值约 60 亿元；高新技术园区成立于 2000 年，目前入园企业约 107 家，以外资企业为主，年工业产值约 40 亿元。泗泾工业区泗泾工业区东区是松江区人民政府1992年批准建立的市级工业区配套区。总面积10.02 平方公里，坐落于沪松公路两侧。目前开发区已有美、英、法、日、荷兰等国家和港、台等地区以及国内投资落户。已引进的企业有：江苏森达皮鞋、上海南浦食品、上海会波精细化工、上海泰永电子、日本大赛璐塑料、大中华橡胶等。泗泾高新技术开发区是 2000 年经区政府批准成立，总面积 2.87平方公里，位于砖莘公路北侧，沪松公路以南，嘉金高速公路贯穿整个开发区。目前已有日本佑能工具等 40 家企业落户，总投资为 12.71 亿人民币，均为出口型企业和高新技术企业。泗泾工业区西区位于泗泾西北侧，泗陈公路北侧，区内有网络道路三竖一横，离轻轨站仅 500 米。总面积 1.2平方公里。洞泾工业区洞泾工业区距本项目约 4.5 公里。园区总面积 5.8 平方公里，1994 年成立以来，落户企业 100多家，其中外资企业 50 多家，已形成年产值 40 亿元人民币的生产能力。 3.5 项目周边的居住区本项目周边 1.5 公里范围内仅有少量 2007 年前开发的商品住宅小区，且以中高端项目为主。项目名称位置与项目距离小区档次容积率建筑面积主要物业小区户竣工（万M2 ）类型数丽水豪庭泗泾镇沪松1KM 中高档 1.8 15 公寓、叠拼 1170 2006 公路东侧云间水庄泗泾镇春莘1.5KM 中高端 0.3 5.5 独栋 213 2004 如丽茵别墅泗泾镇沪松0.3KM 中高端 0.33 4.0 别墅 263 2003 公路北侧（本项目对面）会波苑泗泾镇古浪1.1KM 中端 1.8 4.96 公寓 620 2003 路云顶别墅泗泾镇泗陈1.8KM 中高端 0.23 10 别墅 143 2002 公路项目周边宅小区较住少的原因为：① 泗泾镇户籍人口仅 2 万多人，常住人口不足 8 万人，人口偏少。② 周边均为工业区，居住环境较差。③ 区域内沪松公路、沪杭高速等道路均为外向型道路，公共交通设施较为缺乏。 3.6 项目周边的商业服务设施项目名称位置商铺类型规模（M2 ）商铺层数商铺面积租金水平（元售价（元/M2 ）主题主力店（M2 ） /天/M2 ）鼓浪路商业街泗泾镇鼓浪路街铺 —— 1-2 10-200 2-3 1-2 餐饮、百货、休闲、生活服务商业街区九亭大街九亭镇九亭大街铺 —— 1-2 10-200 2-5 1.6-3 餐饮、百货、休街闲、生活服务商业街区九久青年城九亭镇沪松公底商 20000 1 30-50 3-5 3 餐饮娱乐休闲易买得路南侧，轻轨商业街区九亭站南侧摩卡小城底商九亭镇底商 1 50-100 2-3 2 社区服务类商铺 3.7 项目周边的专业市场项目名称位置商铺类型规模（M2 ）商铺层数层高（M2 ）商铺面积租金水平（元/ 售价（元/M2 ）主题竣工（M2 ）天/M2 ）碧江家具城上海沪松公路商场 8000 3 2.8 100-300 1-1.6 暂不售卖家具广场已开业 2028 号，近九干路口莘潮家具城上海市松江区商场家具广场已开业沪松公路 2299 号（泗陈道口）上海国际食品上海市松江区贸易中心 200000 2 一层 3.9 50-100 1.5-2 农贸产品展已开业城沪松路 2101 二层 3.3 销贸易中心号，近九干路路口松江钢材城上海市松江区交易市场 160000 一期3 层二 3-4 90-120 1.3-2.5 6000-8000 （商钢材现货交已开业泗泾镇泗砖路期 2 层务楼）易专业市场 103 弄五金城沪松公路交易市场 105440 1 层商铺，2 、 5.5 30-150 1.2-1.8 暂不售卖五金交易专已开业 2511 弄，近泗 3 层不做商铺业市场砖公路使用国际礼品城松江区洞泾镇商贸中心 490000 （目前 3 一层 4.7 20-100 0.5-1 6000-7000 批发零售、物一期工程施长浜路 501 号在建为一期约二、三层 3.5 流仓储、电子工中，总项目 10 万平方）商务、会展收预计 2014 年藏和国际贸竣工易与一体的智能化礼品商贸中心 4、项目定位 4.1 政策分析本项目不能更改土地性质，只能从工业土地升级转型的思路运作。同时，项目目前的厂房可以拆掉重建，建成的物业可以按栋销售。 4.2 SWOT 分析优势劣势 ① 位于松江区城市发展主轴上，区位优 ① 位于工业区内，地块周边形象较差，影越，交通便利；响商业档次； ② 可在原址拆除重建，土地不走招拍挂， ② 9 号线轻轨近距经过，有噪音成本较低；威胁机会 ① 泗泾镇人口较少，普通商业缺乏生存能 ① 靠近虹桥枢纽规划区、七宝商圈、九亭力；商业商务区，区域的城市化会加速，未 ② 九亭的商业规划，以及砖桥附件密集的来商业发展前景广阔；专业市场，可能给本项目造成较大的竞 ② 位于工业区内，周边的数千家企业给本争。项目提供了足够的企业客户； 4.3 消费群体分析本项目的主要消费群体将是企业客户。泗泾镇居民针对区域内居民的主要商业形式，为各种生活服务类商业，如各类百货零售和餐饮、娱乐等服务业。泗泾镇居民人口约为 2.2 万人，规模较小，不能养活较大规模的单体商业。同时，泗泾镇区已形成鼓浪路商业一条街，虽然商业形式不够高级，但商业氛围较为成熟，基本能满足镇区居民的日常生活需要。因此，泗泾镇居民不是本项目的主要消费群体。工业区员工泗泾镇的外来人口约 5.5 万人，多半为工业区的制造业工人。虽然数量远比本地居民大，但其消费力很弱，也不能养活较大规模的单体商业。因此，工业区的外来人口也不是本项目的主要消费群体。企业客户企业客户一般有公务车辆或私家车出行，因此项目的主要消费群体可以拓展到距离项目 5 公里范围内的九亭镇久富工业区、泗泾工业区、洞泾工业区，以及砖桥地区密集的专业市场如钢材市场、国际食品城、五金城等园区的入园企业。项目辐射范围内，仅各工业区的入园企业累计就有 2000 家以上，各专业市场的入园企业则更多。因此，企业中商务往来的客户可以作为本项目的主要消费群体。外来消费群体在本项目区域之外的客户，作为个人客户的消费群体很少。因为区域内公共交通不够便利；工厂密集，区域形象不好；同时，项目距离七宝商圈很近，项目对个人客户缺少足够的吸引力。如果本项目*终也定位为专业市场，则本项目区域外的企业客户，也可以成为本项目的重要消费群体。 4.4 项目总体定位设想本项目可能的经营主题有以下几种：主题一：酒店/酒店式公寓客户群体：主要客户为周边的企业客户定位基础：泗泾镇乃至洞泾镇区，无一家 3 星级（含以上）酒店；周边企业缺少商务住宿、会议、宴饮、娱乐等配套设施定位：主力商家为一家三星级或住宿质量能达到同类水平的商务酒店，辅以会务、餐饮、娱乐等功能；开发/经营模式：按招商引进或以加盟形式自营，长期持有、租赁经营，远期争取在金融市场出售。主题二：总部基地型办公客户群体：主要客户为周边的企业客户定位基础：周边工业区面临产业结构升级换代，部分企业必然需要专门的办公区以满足现代化的商务需求定位：总部基地型办公楼，配以适量的会议、餐饮、娱乐等配套设施开发/经营模式：考虑办公楼的增值空间较商业低，拟采用开发后销售的模式。因此，办公楼的单栋体量不能太大，一定要适合单栋出售。同时，办公楼还要兼具现代化和舒适性原则，有足够的吸引力。盈利性：待评估。主题三：SOHO （居住+办公）客户群体：主要客户为房地产投资客，*终的消费者是坐9 号线轻轨上班非常方便的区域外城市白领，区域内企业的普通工人以上的员工，以及利用周边工业区和专业市场平台的小型企业办公。定位基础：市区房价飞涨，普通白领已无力承受高房价、高房租。同时，SOHO 也可满足许多处于创业阶段的中小企业办公需求。定位：主要物业类型为 SOHO，配以少量底商街铺开发/经营模式：开发后分割销售。盈利性：待评估。风险/ 困难：有变相房地产开发之嫌，存在审批困难；如改商业/住宅用地，需要重新挂牌交易，操作难度较高，也会大幅提高地价。同时，项目区域内公共交通不变，也会影响项目的投资性。主题四：某类专业市场客户群体：主要客户为周边工业区的企业，以及与他们有贸易关系的外部企业。定位基础：周边企业扎堆，以钢材市场为首的专业市场非常热火，是因为以相关的龙头企业为首，可以建立某种专业的市场交易场所，例如某种原材料交易市场。定位：待定开发/经营模式：开发后长期持有，租赁经营。盈利性：待评估。风险/ 困难：项目做专业市场规模偏小。同时，做专业市场定位和招商的难度较大。 4.5 案例分析待补充 4.6 定位方案比选比较以上各个主题，建议以酒店+酒店式公寓为主题，并以人才公寓或工业园区生活配套名义配以部分 SOHO 和商铺。面积分配为：酒店 10000 平方（约 250 个房间）+酒店式公寓 20000 平方（约 500 套） +SOHO20000 平方（约 300 套）+商铺 6000 平方。 4.7 土地获取方式项目的土地使用权获取方式有以下几种：长期租赁：与权属方合资成立一家投资管理公司（我方控股，权属方按照股权分享营业利润），然后与权属方签订至少 20 年的土地租赁合同。权属方授权我方在租赁期间以约定方式处置土地。该方式不用考虑土地的溢价，只用投入建安和后期营运成本，地价为 0 成本，但由于成本较低，后期考虑折旧时，会造成利润虚高问题，对我方不利；但该方式是否存在后期违约产生的法律风险则有待评估。股权收购：入股目前权属方，以权属方股东名义空置土地使用权。该方式有利于土地使用权评估增值的合理避税，但可能存在不可测得财务风险，例如或有的债权债务。土地使用权转让：与权属方合资的投资管理公司受让土地使用权，土地权属方以土地作价入股。这个方式的优点是土地权属关系干净，问题是可能无法避开走招拍挂渠道。综上所述，建议采用股权收购方式获取土地。为了规避或有的法律风险问题，现权属方应以相关资产和后期收益作为信用担保。 5、盈利性测算 5.1 测算假设地价：3000 万元，合楼面地价约 535 元/平方，地面价格 1071 元/平方；建安成本：5286 元/平方（含装修），其中酒店 5000、酒店公寓4800 、SOHO5000、商铺 6667 。工程进度：2011 年第三季度开工，2012 年底竣工，2013 年第二季度开业经营模式：持有经营 10 年后，在 2023 年整体转让；租金：预计2013 年开业时，酒店租金 7 元/天/M2 （约280 元/天/M2 ）；酒店公寓 1.5 元/天 /M2 （1 房 1 厅，1800 元/M2/ 月）；SOHO1.6 元/天/M2 （2 房 1 厅，约 3360 元/M2/ 月）；商铺 3 元/天/M2 。租金涨幅：酒店每年 5%，酒店公寓和 SOH O 和商业每年 8% 售价：转售化率9% 5.1 测算结果 IRR=13.42% 净利润=6.4 亿元投资回收期（以累计现金流为正）=13 年 6、结论和建议项目盈利空间巨大，值得投资；但投资回收期偏长，应采取合理措施使得部分物业能够提前销售，以提前收回投资成本。因此，建议突破政策，争取获得土地性质部分改变。如可将酒店式公寓部分改为商业用途，以便提前销售。 7、后续工作安排对项目区域和九亭镇做更加详细的调研，充分了解以下问题：区域内酒店、办公等商业设施情况（规模、建筑规格、租金/售价、主要客户群体、消费能力等）；区域内工业区企业消费能力初步调研；各专业市场调研（如客商来源、货物交易去向、运输方式等）上海其它区域工业厂房改造成功案例，及国内其它城市工业厂房改造成功案例考察和研究。