我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：沪叔，你好，本人未婚，家庭名下无房产，家庭名下无公司，月收入15万，我在上海工作一年了，我自己单独在老家山西太原用商业贷款买房。之后和我男朋友共同在上海买房的时候算不算首套房，他名下无房，我们都有公积金，其实我在太原买房也不是刚需，单纯想投资，但是涨幅可能涨一两千。主要想问一下我自己买的这一套对以后夫妻在上海买房积分贷款等方向有什么影响？

　　沪叔：你好，如果以后你们结婚了，你这套在太原的房子，也算做你们家庭名下的房产，上海认房又认贷，根据你现在的情况，在太原买的房， 有过贷款记录，无论目前的贷款是否结清，现在在上海买房的话，算二套房。在上海购买二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。可能以后你们夫妻在上海买房的话，首付比例要高一些，相应的贷款比首套房享受的优惠少。

　　提问：沪叔，你好，刚需，买房已经成了我目前为止遇到的*大困难，像我这样普普通通的人，想买房只能考虑刚需聚集的宝山，请问宝山有什么优缺点？可以买吗？

　　沪叔：你好，宝山认可度不高，是因为它存在这样一些问题：1、经济不发达，宝山GDP排在上海排倒数第二，宝山依赖钢铁产业，但现在产能不高，并且它的邮轮产业也受到疫情打击；2、规划落地差，政府支撑不了开发；3、缺少大开发商，大华集团拿了宝山的地，做出来的产品品质一般。宝山的优势在于：1、是主城区，区位好，有五条轨交线、规划有潜力，机场有搬迁可能，宝山正在建设南大智慧城和吴淞创新城，并且还在对产业园区进行提升；3、价格便宜，适合刚需。总的来说，宝山确实有不足之处，但轨交线路多，待开发土地多，性价比高，比其他新城离市区近，配套相对更多，对于部分人群来说还是值得考虑的。具体买房选筹，详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

　　提问：沪叔，你好，预算2000-2500万，想要买上海新天地的房子，但是之前问了一些人，说在前滩，徐滨买房更好，新天地现在值不值得买呢？

　　沪叔：你好，上海新天地是*能代表上海摩登时尚的高档住宅区，从来都是全城的房价标杆。不过*近新天地的学区房却远不及前滩、联洋紧俏。作为上海中心的中心，新天地并不是一个闹市中的安静所在，相反，这里有繁华的商业街，也有破败的旧街坊。换而言之，这里的居住环境十分混乱。不过，新天地所在的太平桥地理位置好，又自带历史滤镜，是老卢湾区的发展重点。这里曾经也汇聚过著名的商业街区和不少外企，如今倒是日渐没落。从小区配套来看，这里地理位置*佳，拥有*级的交通、商业、医疗资源，*一拉跨的可能就是相应的教学资源了，这也是为什么这里的学区房卖不动，房价一直无法攀升。其实，新天地本身并不年轻，有很多项目在2010年之前就已经竣工，但是无论是户型还是质量都*对占优势。总体来讲，新天地产品质量是不存在什么问题的，只不过学区上的拉跨和周边产业的衰落也是不争的事实。具体买房选筹，详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

　　提问：沪叔，你好，我老婆说贷款买房比较好，我觉得全款比较好，因为我不想有太大的压力，想问买房是贷款买比较好还是全款？这两种有哪些优缺点啊？

　　沪叔：你好，如今购买房产需要的资金已不是一笔小数目，全款买房有以下特点：1.对于全款买房的买家，开发商会给予一定的优惠，且能够免除手续费和银行利息等。2.没有抵押的房子更容易出售，因为避免了银行贷款的约束；在房价上升时，出售套现也比较快；即使处于经济困难时，还可以向银行抵押房屋，避免出售。3.全款买房的流程较为简单，省时方便，也省去了贷款利率上浮的支出。4.如果购房者付款的楼盘是还未取得五证的项目，未来将会有一定的风险。5.全款买房可能会花费掉手里的现金，而贷款的话，将一部分的资金用于理财，也会有一笔可观的收益。

　　贷款买房有以下特点：1.贷款购买的房屋在贷款没还清时，想要出售会比较麻烦。2.贷款购房会被缚多则30年的债务，贷款时也许承担相应的利息，且手续较繁琐，在银行贷款额度紧张时，审批的流程和时效都比较长。3.贷款买房可以将资金分开，灵活使用资金，同时也减轻了筹钱的压力。4.银行会对房屋的价值进行审查，这样就增加了买房的保险性。

　　总而言之，在不影响自己家庭正常生活情况下，可以根据自己实际需求来选择是全款还是贷款买房。不过对于普通家庭来说，贷款无疑是*好的方式。

　　提问：沪叔，你好，我想问徐汇滨江这边有性价比高的豪宅吗？如果购房总价在2000w以内有可以看的项目吗？还有就是想听一下老师对徐汇滨江板块的分析！

　　沪叔：你好，徐汇滨江，目前正在崛起的大板块。微软、腾讯、阿里巴巴、华为，网易、小米等互联网科技巨头纷纷入驻，同时各大金融企业也在板块落地并发展，板块未来的空间和能级都将冲刺*级。交通方面，本来也位于中新还有7号和12号线。商业方面，有大型的商业中心。医疗资源方面，*近的是龙华医院，步行就可以到达，中山医院和瑞金医院，第六人民医院和第九人民医院等也都是在5公里以内的距离。教育方面，没有较好的公办学校，民办学校有盛大花园小学，有九年一贯制的复旦附属学校即将入驻。板块内项目的建成时间都比较近，所以楼房和周边环境等算是品质较高。云锦东方则是徐汇滨江的*一豪宅，项目基本都是大户型，周围还有自带的购物商场。百汇园项目，板块内不多的总价2000w以下较为亲民的豪宅。保利西岸项目也是居住品质较高的小区。具体买房选筹，详内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。返回搜狐，查看更多

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