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　　继今年10月24日《上海主城区（宝山部分）淞宝单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》正式获批后，2022年12月26日，《上海市宝山区（中心城部分）单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》获市政府正式批复（沪府规划〔2022〕325号）。至此，宝山区涉及的上海主城区和中心城单元规划年内均获批复。

　　宝山区（中心城部分）位于上海中心城北部、宝山区南部，北依蕰藻浜，东临黄浦江，西接嘉定区，南与杨浦、虹口、静安、普陀四区毗邻，规划总面积68.9平方公里。宝山境内从东往西涉及淞南镇、高境镇、张庙街道、庙行镇和大场镇，同时也涵盖了吴淞创新城（部分）、南大、环上大等重点板块区域。

　　在全市规划布局中，宝山区（中心城部分）是重要的战略空间和企业承载地，特别是实体经济的承载区，在发展新经济、集聚创新资源、构建转型升级示范区等方面被寄予厚望。作为上海主城区的重要组成部分和宝山区科创主阵地建设中“北转型”的重要区域，中心城单元面临存量有机更新、城市品质提升、产业、功能升级、交通完善等诸多发展挑战。

　　至2035年，宝山区（中心城部分）规划常住人口规模约75.5万人，规划建设用地规模65平方公里。

　　衔接全市“十四五”空间发展格局中“北转型”和“上海科创中心主阵地”发展任务，促进单元产业升级，强化综合功能提升。至2035年，将宝山（中心城部分）建设成为上海中心城北部的智创滨水城区。分目标为上海科创中心主阵地的核心承载区、江河交汇的滨水魅力城区、品质活力的生态宜居片区。

　　规划形成“科创驱动、魅力升级、品质提升”三大发展战略。推动科技创新与区域转型融合赋能，强化综合功能提升；激活水绿文脉，推动公共服务、生态环境与创新社区的融合发展；提标宜居品质，建设绿色活力的韧性城区。

　　深化宝山区总体规划空间结构，规划形成“轴带引领、三心带动、东西发力”的空间结构。“轴带引领”为“两轴、三带”，包括东西滨河智创走廊、1号线共和新路功能发展轴、外环绿带、机场绿带和滨江绿带。“三心带动”为科创核心区、大场-南大公共活动核心、高境-淞南公共活动核心。“东西发力”为西片——上海北部科技创新片区和东片——文创科创综合服务片区。

　　住房保障：严控住宅总量，优化住房结构，重点推进保障性租赁住房的供应，规划城镇住宅用地面积约19.3平方公里，城镇住宅建筑面积约3287.1万平方米（不含战略留白区），人均住宅建筑面积35平方米/人，新增城镇住房套数约7.3万套。

　　公共服务设施：提升单元能级，优化完善高等级优质公共服务资源布局；提升单元品质，落实15分钟社区生活圈的要求；预留发展弹性，公共服务设施适度超配。

　　公共空间：从区域整体生态格局出发，锚固“四带、七廊、多点”的开放空间结构。规划形成“3 个城市公园 +22个地区公园 +N 个社区和口袋/线性公园”的公园体系。至2035年，规划400平方米以上绿地、广场等公共开放空间5分钟步行可达覆盖率达到100%。规划人均公园绿地指标达到 12平方米/人。

　　产业发展：全力构筑创新主体活跃、创新人才集聚、创新功能突出、创新生态优良的上海科创中心主阵地的核心承载区。加快建设南大、吴淞核心承载区，大力发展大学科技园，全面推进新兴产业创新发展、产城融合创新发展。锚固“一湾一圈两城”科创产业阵地空间结构。

　　其中，近期将重点推进南大智慧城和吴淞不锈钢启动区的产业集聚，加快控详规划落地实施。积极推进环上大科技园建设，加快上海大学等高校科技成果转移转化和对接落地，培育完善的产学研创新功能载体。

　　综合交通：立足宝山区中心城地区规划发展*新动态，完善地区道路交通网络，促进中心城地区东西联动发展，改善南大、大场机场及吴淞创新城等重点发展片区的对外道路通达条件。

　　市政基础设施：与全区相关专业规划相衔接，补充完善各类设施，实现一体化的水资源、能源和信息基础设施保障体系，提升城市生命线安全运行能力。不断完善防灾减灾系统规划与设施建设，提高应急响应能力和灾后恢复能力。加强水环境治理和保护。

　　杨行板块的万业紫辰苑·博萃还藏着*后1栋楼，是这个十年大盘的收官之作。项目周边的配套现已十分成熟，享1号线号线双轨交，邻近规划面积约500亩的白沙公园，周边的教育资源也很优质。*后1栋楼的户型为87-125㎡2-3房，前期（2021年）均价46000元/㎡，感兴趣的朋友们，可得盯紧了。

　　目前仍稳坐宝山新房均价天花板的上港·星江湾，正属于宝山区中心城部分。地理位置上，上港·星江湾是完全可以享受到杨浦新江湾的高阶配套的，而且项目还自带1万㎡街区商业，包括了菜场等社区配套；交通上，项目距离10号线米，未来生活还是很便捷的。前期均价73000元/㎡，积分57.41，后续还有95-155㎡2-4房待售。

　　上海长滩作为上港集团在宝山的又一力作，坐拥约1.8公里的滨江岸线公顷，在被公园绿化所包围的建筑中，住宅面积约50万㎡，商业办公面积约36万㎡。目前，瀑布公园、坡地公园、滨江绿地公园、约180米的观光塔已经实景呈现，项目后续还有87-180㎡住宅等待入市，上期均价约5.75万/㎡。

　　罗店板块近几年的新房供应可以说是前赴后继，新盘去化速度可以说是和轨交距离强相关！等待入市天安象屿萃湖臻境，直线米，位于在建中的美兰西湖公园之心，周边配套成熟，未来将入市的是主力建面约97㎡3房和120-143㎡的叠墅，整盘联动价4.93万/㎡。

　　佳运名邸是一个位于罗店老镇的项目，社区自带幼儿园，步行约500米就是上坤上街购物中心，可满足日常的吃喝玩乐购需求。项目容积率仅约1.4，未来将打造全8层花园洋房住区，即将入市的户型为建面约126㎡的四居室和建面约108㎡、建面约90㎡的三居室，精装修交付。

　　顾村板块，几乎占据了今年宝山新房的半壁江山。几个围绕着7号线潘广路站和刘行站的新盘，价格依旧是47500元/㎡，要知道2020年上实海上菁英入市的时候，就是这个均价，后来2021年中企光华雅境入市，也是这个均价，而2022年建发·熙和府入市，均价依然是47500元/㎡。不知道47500这个魔咒，今年的新地能不能打破！

　　当时评测上实海上菁英的时候，我的总结是“平平无奇的刚需小天才”，现在3年过去了，真的没想到这个区域的“刚需小天才”这么多！感觉要组团出道了！

　　建发·熙和府主打的是建发的新中式，板块内具有一定的稀缺性，目前二期已结束认购，将于1月11日选房。

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