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　　原标题：世外名校旁+北郊产业园加持 卓越华润玲珑悦府迎来怎样的发展契机

　　乐居买房讯5月17日起，乐居百城联动，在全国解锁“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，邀请行业专家和媒体人参与品评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目，诠释何谓“好房该有的样子”。

　　此前，上海乐居已通过实地测评，见证了卓越华润玲珑悦府项目的品质表现。

　　接下来，我们将通过竞品对比的方式，进一步反映该项目在板块、价格、户型、配套等维度的实际情况，供广大购房者判断、挑选。

　　区位：上海北郊产业园加持罗店新房市场相对活跃

　　卓越华润玲珑悦府具体位于宝山罗店板块。板块内分布着由宝山区和浦东新区联合打造总投资约350亿的上海北郊产业园，该产业园重点发展VR产业、移动互联网金融、智能制造、机器人等产业为主。

　　2020年9月20日，上海北郊未来产业园一期已经正式开园。目前园区已开工建设近100个先进制造业工业项目，总投资近250亿元，预计将导入20万高收入科创人才。板块价值的攀升，高薪人才的导入，不仅意味着住房需求的上涨，同时也表明这里将成为一片全新的投资热土。

　　目前，整个罗店板块共计5盘供应，分别为卓越华润玲珑悦府、红星宝山天铂、建发云锦湾、中建阅澜山、远洋丽兹堡。不难发现，除了远洋利兹堡为大面积的独栋别墅尾盘在售外，其余四盘基本都是高层/洋房、叠墅组成的社区。

　　相比于宝山其他板块，这些年罗店板块供应还算充裕。“罗店三兄弟”中随着招商主城、万科启宸接连清盘，原本只剩下中建阅澜山以及卓越华润玲珑悦府供应。不过，红星宝山天铂、建发云锦湾等纯新盘都是罗店板块这两年新拿的地块，纷纷于近期取证入市，在很大程度上弥补了罗店面临新房短缺的问题。

　　交通配套方面，在这几个项目中，除了建发云锦湾与距离7号线公里之外，比较依赖自驾出行。

　　不过，相比其他项目，卓越华润玲珑悦府居住环境更为优越。从生态方面来看，卓越华润玲珑悦府紧邻约110亩4A级美兰湖公园，约3400亩高尔夫球场，拥有大片开阔绿地，生态环境优质。于美兰湖的西侧，将再造一个美兰西湖和体育公园，四大生态资源环境，这里是上海少有的生态宜居板块。

　　物业类型：板块内多为高层+叠墅 洋房宜居性更高

　　卓越华润玲珑悦府项目总占地面积约5.5万方，总建筑面积为8.9万方，容积率1.6，绿化率35%，由6层叠墅+8层洋房组成，是宝山比较少见的低密住宅。可以看到，目前罗店板块新房基本都是高层+叠墅组成的混合社区，而卓越华润玲珑悦府由洋房+叠墅组成，相比之下，居住环境更为舒适。

　　值得一提的是，社区采用人车分流设计，社区底层局部还做了架空，架空层涵盖运动、休闲、健身等多重活动分区，整体的居住价值较高。卓越华润玲珑悦府选用的是华润物业，据悉华润物业已在全国范围内管理物业项目700余个，涵盖住宅、商业、写字楼、综合型体育中心等多种业态，物业品质已受到一定的认可。

　　价格：41825元/平米 价格优势明显

　　越距离市区，房价越高。宝山作为距离上海比较近的郊区，这些年一直处于价格洼地。而罗店作为宝山的价格洼地，其板块内新房价格浮动在3.7-4.8w之间。目前我们看到，板块内除了红星宝山天铂所推出的是高层，其均价为37687元/平米之外，建发云锦湾、中建阅澜山两盘均价浮动在4.7w上下。

　　相比之下，卓越华润玲珑悦府作为一个洋房加叠墅的社区，此次入市均价为41825元/平米，不仅价格优势较为明显，而且宜居性更高，是板块内相对难得低密社区。

　　户型：90平洋房三开间朝南 户型设计出众

　　除了在社区打造出众，卓越华润玲珑悦府的90平米三房两厅两卫设计也同样可圈可点。现在大家买房都追求户型方正，因为这样的户型不仅能提高性价比，没有过长的走道，突出空间的利用率，另外户型的方正也在一定程度上影响了室内的采光和通风。

　　而从户型图上来看，卓越华润玲珑悦府这套90平米的三房户型整体空间还是较为方正，日常功能区域完备，空间安排紧凑，利用充实。除此之外飘窗的设计不仅延伸了各个区域的使用空间，方便日常收纳整理，同时也拓宽了景观视野和采光面，视野开阔，保证室内有充足阳光，有益于家中老人、小孩的身心健康。

　　再从功能性上来看，该户型设有入户玄关，不仅能够带来更多的日常杂物收纳空间，也能在一定程度上保护业主家庭生活隐私。双卫浴的设计十分体贴，避免日常使用过程中的冲突，提升居住舒适度，干湿分离的设计也提高了安全性。

　　周边配套：依赖自驾出行周边商业、教育基本成熟

　　罗店虽说距离市区较远，但是其周边配套并也基本成熟。首先，我们从教育来看，2020年8月3日宝山罗店镇人民政府与世外教育集团，签署了美兰湖九年一贯制学校委托管理协议，宝山北部地区又将新增一所公办学校，该学校距离卓越华润玲珑悦府1.6公里左右。

　　此外，项目2公里之内分布民办罗西小学，九年一贯制美兰湖中学。2公里之内幼儿园共计4所，分别为美兰湖幼儿园、民办四方幼儿园（罗东路）、罗店镇罗新幼儿园、宝山区小天鹅幼儿园。

　　如果提及项目的交通问题，在轨交出行方面稍显弱势。项目距离*近地铁站是7号线公里，需要公交接驳。卓越华润玲珑悦府的公交站点主要分布在主干道月罗公路，以及抚远路上，1.5公里之内分布宝山21路、宝山23路、宝山93路、宝山95路、1600路等多条公交线号线号线号线号线富锦路站等，通勤相对便捷。

　　自驾的话，卓越华润玲珑悦府北侧有月罗公路向西打通宝山主干道沪太公路，向东可以对接江杨北路、广粤路打近大宁的位置。项目南侧是G1503，也就是我们俗称的郊环，为前往嘉定、青浦、松江、临港等地提供了便利。

　　距离卓越华润玲珑悦*近的医院为宝山罗店医院，约2.1公里，基本能解决日常就医问题。

　　卓越华润玲珑悦府3公里之内分布着罗店宝龙广场、上坤上街购物中心两所综合型商场；此外，周边分布约3400亩赛事级高尔夫公园，约859米；110亩美兰湖公园，约2公里，可以满足日常休闲娱乐。

　　除此之外，项目周边上海北郊产业园已经开业，此次已开园的是核心一期约36万方的Future Office Park，内部规划涵盖标准化办公楼、五星级酒店、人才公寓，会议中心、以及各种商业和娱乐配套。目前星巴克、麦当劳、全家、招商银行、珀曼健身、复美大药房已入驻。

　　总体而言，卓越华润玲珑悦府作为宝山罗店的新房，一方面有上海北郊产业园的加持，在教育、商业等周边配套基本成熟，另一方面项目本身推出的是低密洋房，且带装修交付，产品力相对出众，也比较符合刚需市场的要求。

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