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北郊产业园辐射下罗店教育交通质变新房为何降价拿证

admin6个月前 (09-24)宝山产业地产信息172

　　宝山*为近郊区域，3轨交环绕，是除了闵行外郊区中发展*为完善的区域了。不过也因此，宝山在规划规划这方面就要稍稍落后了一些，可能也只有个北郊产业园值得关注一下了。恰逢产业园内的住宅配套项目拿证，借这个由头一起来聊聊这地方的楼市情况吧。

　　先来简单的介绍下北郊产业园这个规划的概念，未来北郊重点发展的产城融合的产业园，由金桥操刀，整体园区占地约7.4平方公里，体量是虹桥商务区核心区的 1.5 倍，产业园内规划了多所学校以及医院、文体中心等。

　　目前已经入驻的有正心谷投资、鲁班软件、创客星球等，各类公司总部和科研中心的引进，意味着就业岗位的增加，也意味着常住人口的导入，作为北郊未来产业园的配套住宅。而且根据规划，预计2年内完成腾地工作，5年内建设完成。

　　future office沙盘图

　　而万科启宸就是这个产业园内的住宅用地所建造的项目。有规划的地方意味着未来有发展前景，而有前景当然也意味着房价的升高，青浦就是个很好的例子。

　　而万科启宸将于4月15日至4月21日开启认筹，认筹金60万。开盘时间预计5月4日。本次共推出800套，户型建面约77平2房，92平和98平的3房，以及118平和123平的的4房，小高层房源。带装修交付，均价约36000元/平。虽然与项目首开时推出的3.85万/平高层相比，万科这次的降价幅度还是比较明显的。

　　但是3.6万/平米的均价，对于一个郊环旁的新盘来说，还是有些高了。毕竟像外环旁的顾村，其中的新盘中国铁建青秀城和已售完的金地天地云墅项目的均价也就3.7万/平米左右，这样的价格相对而言还是比较高的。

　　不过万科作为品牌房企，在项目产品的打造上还是很下苦工的，先说项目的社区：项目的社区规划主要是北高南低，北面高层，南面叠墅，尤其是中间的几栋高层朝南视野无遮挡。

　　社区内大量的使用了人脸识别技术，与万科物业特有的住这儿APP链接，无需刷卡也无需任何口令可直接进入，业主进门前会人脸自动识别，这样的人脸识别一共设置了3重，进入社区是*一重，进入楼栋是第二重，*后一重则是家门口的智能门锁（非交付标准），全方面的保重了业主的隐私安全。万科的智能还体现在无人超市、AI智能管家等方面。

　　项目总户数为1615户，总车位有1686个，基本上是人车分流的，不过地面预留了极小部分的临时车位，车位数量是比较充足的。项目的物业也是万科自己的，万科的物业在业内口碑还是很不错的，收费标准为高层住宅底层2.98元/月/平，二层及以上3.38元/月/平，多层（叠加）3.95元/月/平，这个物业费不算贵，周边云麓之城为3.2元/月/平。

　　再者是户型，本次推出的高层房源面积在77-123平，面积段适中，既有适合小夫妻居住的2房，也有改善型购房者青睐的4房，这里选取118平4房，比较适合三口之家或者计划要二胎的家庭。

　　该户型为东边套，设计了餐厅+客厅双厅面宽达5.9米左右，非常抓人眼球。刚需盘一般是做成南北通透或者南向通透，很少做这样的的双厅，尤其这个户型的阳台做了270°的转角，采光比较好，整体空间给人的感觉也是很宽阔舒适的，不过在夏日早上还是有点晒的。4个房间都是带飘窗的，既增加了实际使用面积，也保证了室内的采光。主卧自带卫浴，保障主人的私密空间。次卫位于北面2个房间之中，但是对于南次卧来说需要穿过餐厅客厅。如果有二胎的话，书房也可以改做卧室，给2个孩子分别独立的生活空间。

　　万科的案场还给每个户型提供了多种不同组合的选装服务，选装内容包括有前面提到的智能猫眼、门锁，还有摩恩卫浴、3M直饮水、鸿雁全屋智能开关等。

　　从小区位上看，项目直线号线公里左右，轨交距离是个硬伤，对地铁比较依赖的购房者需要经过宝山31路、886、834路等公交车进行接驳，耗费时间相对较久，尤其是886路等候间隔比较长。

　　自驾出行的话可以走沪太公路，这条是宝山通往城区与太仓之间的主干道，沿沪太公路一路向南行驶可以经过美兰湖商圈、顾村商圈、上大商圈，上绕城高速和外环高速比较方便。不过沪太公路车流量大，集卡较多，高峰时段易拥堵。

　　目前项目周边正在建设S7高速，目的是把原本走沪太公路的集卡全部引导到S7高速上来，以期望能解决沪太路堵车和集卡的问题，预计今年年底前可以完成一期工程，届时自驾可以从月罗公路上S7高速，进入绕城高速和外环高速。另外，目前宝山还规划了4条有轨电车，其中T1（罗罗线）是来往于罗泾与美兰湖之间的路线，方便未来业主出行。

　　现状：项目周边待开发的地块比较多，基本都是北郊产业园配套用地，很多还没有进行出让，还有一部分是工厂公司，缺乏像样的生活配套，距离项目比较近的是一个大型建材家居市场，项目南面罗溪路上有沿街商铺，多数为小型餐饮、超市、药店之类的。商业配套分布也不是很均匀，目前主要是集中在美兰湖商圈，教育配套尚可，医疗资源缺乏，好在项目是明年年底前交付，届时就能看到很多配套是否如规划预期的一样进行建设了。

　　商业：罗店镇上的上坤上街购物中心，直线公里左右。项目以南不到1公里处的云麓之城自带5万方的大型商业中心，届时等交付招商引进后，同样可以方便万科的业主来购物娱乐。罗店板块的商业主要集中在美兰湖商圈，7号线美兰湖站出站即为世纪联华、KTV、维也纳酒店等。美兰湖的下一站罗南新村站旁为宝山宝龙城市广场，能级相对较高，不过距离较远，自驾沿沪太公路向南行驶可到达这几个商业广场。

　　教育：学区一直是宝山比起像嘉定、青浦和松江等板块更有优势的地方。并且今年1月，宝山还规划了一所上海外国语大学附属北郊外国语学校（公办小学初中），位于北郊未来产业园。这所口碑以及能级都极高的学区未来或许会给周边带去一波不小的热度。

　　医疗：项目周边1公里范围仅有1所四方社区卫生站，直线公里处有罗店医院，不过该医院仅为二级乙等，能级较低。需要更高级的医疗服务还需前往7号线顾村公园站旁的华山医院北院，距离比较远，自驾过去会方便点。

　　总的来说，万科的品牌、户型、物业都不差，社区体验感也比较好，北郊未来产业园的规划定位更是冲着金桥碧云这个级别的，但这些规划能否落地还需要时间验证。另一方面，罗店的二手房普遍房龄较长，社区品质无法和万科物业相比，预算够的话还是建议买新房。不过距离市区较远、距离轨交线较远是硬伤，如果是在附近工作或想本地置换的购房者倒是可以考虑一下的。