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如何拯救低效工业用地？上海宝山创新路径今年已盘活1137亩

admin8个月前 (09-24)宝山产业地产信息244

　　*近，位于宝山区顾村镇的上海机器人产业园内，一块闲置了十几年、面积达2.71公顷的土地，正在逐渐焕发出活力。根据计划，这块土地上将发展机器人集成、汽车智能、整车下线年宝山区收回的一块长期闲置土地，由区土地储备中心代为管理。今年3月，该地块重新完成出让，由赛赫智能设备公司竞得，进一步壮大了机器人核心主导产业。

　　作为上海的老工业基地和能源、港口基地，宝山区在全市各区中工业用地的比重偏高。如何拯救大量的低效工业用地，一直是宝山区相当看重的事。今年以来，宝山全区已完成低效工业用地盘活1137.5亩，占全年总量的63%。突破存量工业用地转型瓶颈，大力创新产业用地盘活路径，不仅促使宝山打通转型发展的“*后一公里”，更是突破空间资源瓶颈，提高经济密度，提高投入产出效率的有效途径。

　　规划先行，优化区域布局结构目前，宝山300平方公里的区域面积中，现状建设用地达246.6平方公里。根据规划要求，仍需在2035年前减量化2—3平方公里。

　　规划先行，优化区域布局结构，成了盘活低效用地的前提。宝山区编制出台产业布局规划，明确北部先进制造业片区、中部生产性服务业片区、南部科技商务片区、东部国际航运中心（北部）片区等“四大片区”产业功能布局，形成结构完善、功能互补的区域产业布局规划。同时，结合区域“1+4+4”产业体系，明确各镇、产业园区主导产业及其产业链价值端定位，做到“一镇一策”。

　　比如，顾村镇以发那科机器人为龙头，明确以机器人及智能硬件的产业定位，推进上海机器人产业园集聚一批国际国内知名企业，打造机器人产业集群；大场镇依托百安居、红星美凯龙等企业，大力发展现代家装设计产业；宝山工业园区依托中船集团、华域集团等企业，积极做强邮轮配套、新能源汽车、智能装备等制造业产业。

　　有了规划之后，宝山区严把土地供应和产业项目准入两个关口，强化源头把控，真正把好的项目引进来，有效提升全区产业发展质量。比如，宝山工业园区原太平洋机电地块占地近400亩，原先基本不产税，通过区级收储后，由区级平台公司受让后租赁217亩给华域汽车发展新能源汽车关键零部件，华域电机、华域麦格纳电驱2个制造业项目达产后年产值将达45亿元、税收2.5亿元，预计亩产税收120万元，产业能级和效益将实现大幅提升。

　　根据不同价值区段，宝山则制定了差别化准入标准，鼓励南北产业互补联动、统筹发展，提高基层资源统筹的积极性。比如赛赫智能项目，原先由区级招商平台航运经济发展区引进，后因土地紧缺原因，*终落在顾村镇。根据统筹奖励办法，5年内航运经济发展区、顾村镇将按照企业税收五五分成，充分调动了项目引入方和土地资源方双方的积极性。

　　政策突破，持续盘活土地能效土地收储后，原有的建筑是否需要全部推倒重建？在宝山，答案是“不”。

　　宝山工业园区内，完成对原太平洋机电项目地块的收储后，在重新出让过程中，创新性通过带地面全部建筑租赁给华域汽车公司，节省了工程土建所需的9个月时间，企业对原建筑进行适当装修后，即可进行新能源汽车核心零部件研发制造。

　　与此同时，该项目同步探索先将地块出租给企业，积极推进土地全生命周期管理，后续根据企业的效益情况出让给企业。这种方式在土地转型过程中不仅可以节约产业发展成本，而且提高了产业落地的速度。

　　华域汽车项目效果图宝山区规土局局长王静告诉记者，根据全市盘活存量低效工业用地的相关政策，结合实际情况，宝山重新修订盘活低效存量工业用地实施意见，将盘活机制和支持政策作了进一步扩展与探索。针对宝山工业园区（北区）、上海机器人产业园（顾村）等“104”区块明确了土地收回重新出让、节余土地分割转让或收储、工业用地提高容积率、调整主体开发利用、在建工程转让、调整为标准厂房类工业用地及建设标准厂房和研发总部通用类物业等七种具体盘活方式。针对规划集中建设区内、产业园区外的“195”区域用地，明确了盘活转型和收储转型两种方式，围绕高质量产业发展实行差别化资源配置和政策供给。

　　值得一提的是，盘活存量用地过程中，宝山注重按照城市有机更新方式，提升产业园区建设风貌品质及环境景观，完善产业园区的交通及公共设施配套。

　　宝山城市工业园区平台公司协议收购了原低效工业用地后，通过园区规划调整及提升，地块容积率从原来的0.5提高至2.0，今年出让给临港集团，建设城工科技绿洲项目，大力引进总部经济和研发中心。建设方案在出让前对建筑布局、绿化景观、城市天际线、出入口设置、地下停车库等设计提前优化，并提前组织专家评审。该项目在签订出让合同后立即取得了设计方案批复，既提升了产业能级，又改善了园区产业风貌与景观。

　　创新管理，提高项目落地进度在存量用地盘活利用中，宝山区当好“店小二”，注重审批管理方式创新，从解决企业的痛点、堵点、难点出发，推进重点产业项目加快审批，确保重大产业项目顺利落地。

　　今年区政府确定38个重大产业项目，*大多数是盘活存量用地再利用的项目。在土地出让前，审批部门从控规调整上报阶段主动介入，提出具有操作性的规划管理意见和建议，帮助建设部门深化优化设计方案，提前公示。控规调整批复后，则立即出具方案预审意见。因前期方案审核深入且经过充分沟通，节省了原先设计方案30天的法定审核时间，大大提高了项目的落地进度。

　　今年上半年，宝山还针对重点项目，试点实行建筑师负责制、绿色通道等机制，首批试点的上海新通联项目和上海西普瀚芯电子科技项目，将规划设计方案审批与规划许可证审批合二为一，有效精简审批流程，将审批时间从法定的2个多月缩短至1天。同时，对于重大转型项目，全部实现土地出让合同签订同步核发用地规划许可证，实现1—3天核发建设方案批复，同日核发建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。

　　宝山区区长范少军介绍，今后将按照土地资源集约节约要求，一手盘存量，为产业发展调整腾出更多空间；另一手引增量，围绕宝山“1+4+4”产业体系，加大招大引强力度，利用产业链上下游招商、平台招商、以商引商等方式，全力推进一批机器人及智能硬件项目落户宝山，加快一批新材料项目尽早落地。

　　宝山也将发挥“区企合作、品牌联动”优势，与临港、金桥等市场化力量加强合作，提升园区开发强度和投资强度，不断增强经济密度。同时，针对三条轨交线多万平方米产业载体，大力推行“租税联动”等政策措施，促进载体企业注册率、税收落地率和单位产出率实现较大程度提升，确保年底亿元载体达12个。

　　临港新业坊效果图南大地区、吴淞工业区都被列入上海市五大转型地区，两个地区合计32平方公里，是不可多得的“大衣料子”。对于南大未来生态智慧城，将着眼6平方公里全域进行规划提标，全面提高土地容积率和产出效率，加大产业用地的占比。同时将高规格建设吴淞创新城，确定科创和文创两大产业定位，深化与宝武集团新一轮战略合作，加快宝武特钢“创享家园”城市更新、宝武不锈钢吴淞文化艺术城等重点转型项目开发建设。