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宝山万达广场开业一年近半空置造城神话受阻

admin9个月前 (09-24)宝山产业地产信息220

　　在万达的商业地产版图中，五角场万达傲视群雄。可紧邻地铁一号线共康站的“小师弟”宝山万达广场却是另一番景象。

　　2012年6月29日，上海宝山万达广场在万众瞩目下盛大开业。然而，记者探访发现，开业一年的宝山万达商场部分工作日客流稀少，毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租。由于人气不足，这座曾被寄予厚望的约13万平方米购物中心正陷入门庭冷落的尴尬。

　　在宝山万达广场的构架中，一条“万达金街”是毗邻室内商场的重要商业设施，贯穿了整座购物中心。它是2012年底万达商场投入运营后，经营方再集中出售分租的室外步行商业街区。然而，足足有三层的金街却未绽放金子般的光芒，目前商铺空置率高达近半左右。

　　越往楼上走，购物街越显冷清。“开店刚刚1个多月，整个PoiPoilu童装专柜销售额不到3万元。”金街宝大祥童装店占地近千平米，因为鲜有人问津，所有的童装几乎都在打折。店员抱怨：“和市区的商场当然不好比。旁边的童装柜面一个月的营收才几千元。”据记者统计，金街二楼67个铺位中，有36个未租出并呈空置状，而已出租的商铺工作日人流量不足一成。三楼共有74个铺位，其中30个始终空置，已开张的商铺中不少已经关张停业。

　　记者注意到，整个宝山万达广场30万平方米的商业综合体中，如果说金街是“辅料”，那么室内总计四层楼的万达商场可谓*对“主角”。然而，“主角”同样难挣人气，尽管四层楼面由万达统一招商、相应品牌已入场开张，但工作日整幢商场客流量不过百余人，呈现的是另一番“空铺”的光景。“营业员都比顾客多了。”某柜台店员调侃道。

　　“万达到哪里，哪里就是城市的中心。”从2001年伊始，万达一直以这样成功的“造城者”身份涉足商业地产界。不过，万达方面在接受记者采访时也承认，除了五角场店，万达其余在沪郊区的项目仍处于净投资阶段。宝山这样投资十几亿元的项目中还存在着入驻商户“不上不下”的尴尬。

　　2006年底，被誉为“第三代万达广场”的宁波鄞州万达广场、上海五角场万达广场、北京CBD万达广场在同一周内开业，巨大的人流使分布于三大城市中的万达生意火爆。业界称此为万达震惊商业地产界的“三大战役”，它们的成功也让万达模式“初定天下”。

　　“金街的产权全部都是小业主，我们可代为租赁。一楼实际的出租率已经达到80%，你看到没有开张的部分，可能是装修前的手续并未办妥，或是已经出租出现转租等现象。”面对空置率高的尴尬，宝山万达金街工作人员回应，“商业地产的盈利*年多半保底或少量亏损，但刚刚运行半年，一楼的情况总体算不错。”但她也承认，金街二、三楼空置铺位确实都未出租。

　　上述万达方面人士坦言，作为万达模式的关键一环，万达是国内*早做商业散售的，2003年之前做长期包租、完全散售招租等，都曾发生过问题。“现在沉淀下来的万达模式是国内*可行的模式，即大部分持有，小部分销售，靠前者保证整个商业广场的品质与购物体验，进而带动小业主持有的商铺。但这个有一点，你必须要有耐心，不能说你现在买了，才一年就说赚不到钱。”

　　五角场万达的成功从某种角度来说是天时地利人和。它地处上海东北部中心，周边又没有任何大型销品茂，加之100万人流的地域基础。而周浦地区历来有“小上海”之称，两区合并后原先南汇地区的人流也多拥向周浦万达，周边又有不少老外居民。而江桥、宝山两大万达的选址，相较于五角场、周浦已有劣势。江桥地区本身具有同类的购物中心，一定程度上会实现分流。

　　商业地产专家、克尔瑞信息集团咨询中心副总陈倍麟表示，“万达是在交必要的学费。虽然万达模式本身并没有错，但或许万达对上海非中心城区商业的期待值过高了。”郊区的消费水平有限，存在先天缺陷。“购物中心讲究的是品牌，经营的是一种品质消费。可周边人口对消费的期望主要还停留在生活消费之上。即便万达采取了中低档策略，与消费群体之间仍存在落差。”

　　相比外界的期望，万达对现有状况仍有极大的耐心。“前途是光明的，道路是坎坷的。”万达方面有关人士说。

　　万达曾以1820个月建成运营一个项目而在国内有着“造城者”的美誉。“城”造完后，怎么经营?他认为，万达在近郊的三个项目都还处于“养”的状态。“商业的价值是没有天花板的。这需要时间，比如时间一长，外街商铺慢慢满了，周边消费者的消费需求起来了，以及和大宁等的竞争中吸引更多的客户，宝山项目会好起来。”另一方面，万达的项目一般每两年会对入驻品牌进行一次调整，调整幅度在2030%左右。

　　客观分析，开业仅近一年的宝山万达广场虽然遭遇冷清尴尬，却仍处于商业地产项目三年培育期之内，还有“熬出头”的希望。不过，成熟的商业地产操盘手万达在沪上近郊受阻，却值得商界深思。

　　去年以来，电商对百货、卖场等传统零售业造成了巨大的冲击。可唯独购物中心这种业态依旧保持着高速发展。

　　值得注意的是，购物中心在上海一直保持着高速发展的势头。根据协会统计，“十一五”期间，其平均增速达到了24%。去年，增速在电商影响下开始趋缓，但也保持在20%左右。“购物中心一定程度上能抵御电商的冲击，原因在于它是*能体现体验式消费的业态。所以在行业整体不佳情况下，购物中心表现依旧不俗。”该协会负责人说，去年，全市购物中心的营业额突破1000亿元，占全市社会零售品消费总额的七分之一。

　　不过，多位专家在接受记者采访时却担忧地表示，“购物中心热”背后存在着泡沫化的隐忧。

　　截至2012年10月16日，上海商业地产的存量达到1201.91万平方米，其中大部分存量位于外环外。而当年上海商业地产成交总量为248.24万平方米。“这也就意味着，即使没有新增供应量，目前的商业地产存量需要4年才能消化完。”她感叹，如果放眼全国，截至2012年1月，中国在建的购物中心面积已占全球的一半。

　　陈倍麟表示，国内购物中心存在泡沫隐忧，是由多方面原因引起的。“其中不乏开发商、投资客的逐利投机行为，也有政府部门在商业规划中出现了******。”

　　吴荷生表示，短期来看，我国很多城市存在商业地产大量集中开发，导致产能过剩，一线城市同区域内同质商业项目面临恶性竞争。“这一现象带来的问题是，开发商出现普遍的短期获利倾向。”吴荷生说，2011年到2013年开盘的上海47个购物中心中，自持出租和租售结合的分别为6个和4个，其余37个均为在售或代售。

　　那么，是什么让开发商出现短期获利的冲动?陈倍麟分析，按理商务部门会对市、区、社区、城镇等不同层级商业业态发展进行规划。但在实际操作中，规划往往存在“两张皮”的现象：商务部门负责商业规划、网点布局，批地的规划部门则另行一套进行规划。两者之间缺乏衔接统一，使得有些商业网点规划只能流于纸面。“为什么现在商业地产中的城市综合体那么多?纯住宅项目越来越难获批了，但如果开发商在项目里加入商业、酒店、办公，成为综合体，规划审批通过率就升高了。”

　　吴荷生指出，据市商务委和市规土局2009年联合发布的《上海市商业网点布局规划纲要(2009年2020年)》，上海将形成12个市级商业中心和22个地区级商业中心，并对不同购物中心进行了规划布局。但实际上，因为规划的体制松散，本身缺乏控制力。购物中心扎堆而立。如规划中的市级商业中心五角场和中环、地区级商业中心南方商城、新城商业中心嘉定新城等近年已建或在建一批超大规模的商业设施，总量均已超过规划导向，且与实际消费能力的增长不匹配，不可避免会带来商业设施效率降低和空置率提高。陈倍麟进一步指出，规划上的******还导致一些地区购物中心资源分散在多个开发商手中，各自分裂，难以形成成片的集聚效应。“这就必然导致消费者和入驻商家的分散。对购物中心这种需要规模效应的业态来说，存在着经济风险。”

　　记者了解到，修编上海“十二五”商业网点规划，已经被列为今年市商务委的一项工作。根据目前的设想，上海将对5000平方米以上的大型商业设施在一定范围内建造的数量做出界定。“比如，在一个区域内*多可以开几家大型商业设施。”知情人士透露。

　　吴荷生则建议加快对闲置物业消化转型的刚性指导，对业态布局明显不合理的商场应该落实结构调整的规划，引导部分在建项目转型。同时，全面建立大型商业设施供应量、吸纳量、空置率的信息跟踪机制，提高商业资源利用效益。此外，上海还应形成鼓励业态创新和商业模式创新的长效机制。“比如，用更开放的眼光积极引进更多的国际品牌和新型业态，转变对先入为主的国际大牌在商业中心市场定位上的依赖，提高商业资源利用的丰富性。”