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宝山南大会不会接棒大虹桥成为下一个热点？

admin6个月前 (09-24)宝山产业地产信息198

　　心理学上有种现象被称为晕轮效应：因为种种原因我们会以偏概全，或者说因为某一特性肯定或者否定事物全部，通俗的解释如下：

　　在房地产市场这种现象也会存在：在幕后推动下某个区域频繁曝光，优点被无限放大以至于大部分人都认为这里就是“宇宙中心”，然而当区域失去炒作价值后很快就被历史遗忘。这种效应无限强大，甚至有人开始抛弃陆家嘴：陆家嘴规划有硬伤，缺少生活气息，道路阻隔严重出行相当不方便，**地区才是以后的金融中心。2000年前后你们可不是这么说的，你们要是这么理性当时世茂滨江花园房价就不会超过徐家汇两倍了。

　　历史的车轮是无情的，世茂滨江花园房价逐渐被徐家汇追平，甚至不断地被新的片区超越。你方唱罢我登场，市场不会因为陆家嘴没有炒作意义了就沉闷下去，新的“宇宙中心”层出不穷，接替温州炒房团的“韭菜们”也是前赴后继。当然这些热点区域不是完全不能入手，在区域炒热之前入手的一定是投资大神或者天选之子。

　　上大好理解，因为上海大学落户而逐渐形成的居住片区，南大就有些费解了。南大被“推倒”之前是大场镇下面的一个村，而南大村又因南大路而得名——连接南翔大场的一条主干路。

　　北上海有“金罗店、银南翔、铜江湾、铁大场”的说法，连接北上海两个重镇南大路的重要性不言而喻。于是上海开埠后南大路两侧厂房开始密集起来，后来与桃浦一道成为北上海重要的产业核心。说是当时的张江有些夸张，至少也是外高桥这样的产业基地。改革开放后新的业态不断出现，这些厂房就沦为了“低端产业”成为被拆除的对象。环二反复讲过城市化的“由易到难”，在大场镇有大量农田的情况下这些厂房区暂时搁置，于是上大崛起南大区域沦为陪衬。外环内农田迅速被开发完毕，大家渐渐地就开始打起这些厂房的注意，所以2010年就提出要开发南大地区。2010年《祁连敏感区W121301-1单元控制性详细规划》公布，期限2010-2020年，即2020年基本建成。后来的故事大家都知道：上海人口流入速度开始放缓，城市化速度降低后大量规划没有落地。而且2010年后大虹桥开始进入人们视野，借助长三角一体化的东风甚嚣尘上，其他片区嘛，先等等。所以南大只是象征性的开发了一下：2015年连拍两块土地分别被招商、保利拿走，也就是后来的招商中环华府和保利熙悦。其实当时保利、招商去化速度都还不错。2017年保利熙悦上市，即使有公墓作为硬伤去化速度也明显优于大虹桥热盘虹桥正荣府。

　　而且总面积高达629.80公顷，是外环内面积*大的待开发区域。有这样大手笔的布料可供裁剪，如果遇到一个好的裁缝一定可以做出令人惊艳的产品。

　　区域总规划建筑面积近540万方，与之对比另一个成片开发的区域前滩建筑面积为350万方。当然体量不能代表一切，只是对比一下让大家有个概念。预计引进居住人口8.42万人，却配备了47万方的商业配套，目标一定是打造区域级商业中心——如果只有这8万人，10万方商业足够。既然是中心区域产业就相当重要，这里规划了82万方写字楼。交予临港集团统一开发，产业类型当然也是以互联网、人工智能等高新技术为主，区域命名为：南大生态智慧城。

　　生态城的口号是因为这里规划了258.88公顷的绿化用地，至少有2个世纪公园那么大，占总规划面积的41.1%。

　　商业、产业、生态三类资源，恰好是当前宝山*突出的短板，如果规划全部落地，这里一定是宝山甚至上海西北部*具潜力、*宜居的板块之一。

　　十几栋超过百米的全新办公楼构筑天际线，两个世纪公园环绕两侧，40多万方现代化商业配套，全新的道路、全新的小区，宝山哪里还找得到这样的区域？

　　大华作为宝山*早的睡城已经老去；顾村已经较为宜居，只不过在接棒大华作为新的睡城；淞南是城市副中心，老城风貌改造起来相当困难。能够带动宝山起飞的，目前能看到的就是南大。

　　而且这里规划了近20个商品房小区，待开发的就有15个，提供了大量上车机会。

　　受益于外环内的位置，这里2035规划中被划进了主城区。这个规划大体以外环为分界线，但是有四个片区向外突出：宝山、大虹桥、闵行、川沙，刚好是四个新晋主城区，而且恰好分布于上海北、西、南、东四个方向。这四个主城区的意义就很明显：作为凝结核引领城市化的扩张，说白了还是需要摊大饼。目前风头正盛的大虹桥无非是这些凝结核之一。不过宝山片区中心选择了淞南，而不是易于开发的南大地区。

　　其实也能理解，宝山区目前人口数量202.5万人，2035年将达到210万人，相对应的副中心人口至少占到50%左右，即100万人以上。至少将大场镇整体规划才能达到这个能级，不过大场部分地区已经做废，还有一个机场作为软肋，与淞南地区相比优势不大。仅靠南大地区8.4万人的容量，担不起这个扁担。不过北上海是一个神奇的片区，定位越高的区域通常发展越滞后：内环内的不夜城已经被内环外的大宁打败；线年没有起色，反而是不被重视的长风后来居上。

　　前面提到过，淞南已经成片开发，即使打着副中心的幌子也无非是敲敲补补，并没有看到大面积开发的新的规划。

　　而且城市化速度已经放缓，100万人口容量的全新规划不可能再有，这个副中心定位更多的应该是名分：承认你的老大地位。

　　而且南大距离中央活动区不足10公里，是相对于淞南的另一个巨大优势：这里将更快的融入市区。

　　不过交通一直是宝山的另一个痛点，明明距离市区很近通勤时间与外环外相比却没有太大优势。

　　沪嘉高速是嘉定区进入市区的核心通道，南大片区至少比嘉定新城、南翔在通勤上有了相当优势。

　　规划中南大地区将建设地下通道，沪嘉高速道口下来直接转入地下，直达片区主干路丰翔路。

　　地铁方面这里是15号线号线双轨交汇，成为不了市级枢纽，至少激活了宝山客群。

　　而且依托宝山、普陀大量人口，落地难度小了很多。这里不是再造一个新城，而是利用良好的规划疏解之前已经存在的需求。

　　卖房子是简单的，外环外的地段又有这样宏大的规划，15个商品房小区很容易被疯抢。

　　目前大的趋势是CBD的概念不断地被弱化，大型企业纷纷到郊区拿地“当地主”。毕竟租办公楼不划算，买地盖房反而能赚一笔。

　　不过这个周期相当长，短期内能看到的是这个版块可能马上就被炒热：15个商品房背后是15家开发商，连同ZF在内将形成强大的背后推手。

　　即使产业短期不能落地，生态配套建成、商品房如期交付也将极大地扭转大家对宝山脏乱差的印象。