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「城市更新案例」上海智力产业园：棉花仓库的蝶变新生

admin3个月前 (09-24)宝山产业地产信息135

　　房地产进入后开发时代，新增空间有限，城市更新将成为新增长点。中央十四五纲要首次明确提出实施城市更新行动，将城市更新上升到中央层面。同时，上海落地全国规模*大的城市更新基金，标志着城市更新将进入新的发展阶段。如何推进城市更新，实现城市转型过程中土地的更有效利用，具体的案例将起到重要的启发作用。上海易居房地产研究院深耕上海城市更新领域十余年，对多家国企存量资源盘活有着深入研究。近期我们选取上海典型城市更新项目进行调研，为业界提供鲜活的城市更新案例，为企业参与城市更新提供借鉴与启发，从而更好的推动上海城市更新发展。

　　上海智力产业园是上海城市更新中的代表项目，其在宝山区产业转型背景下实现更新，让远东*一大棉花仓库蝶变新生。项目秉承多方共赢发展的原则，创新采取“绿地置换建面”的模式，发展成为北上海集电子商务产业、公园+办公等业态融合的规模型产业园区。同时在转型过程中有诸多成功经验，值得业界学习。

　　上海智力产业园位于上海市宝山区庙行镇纪蕰路588号，地处蕴藻浜畔。作为上海宝山区产业发展的重要载体之一，园区拥有优势突出的区位及交通条件，东侧紧临南北高架及地铁一号线呼兰路站，交通便利。该项目是由宝山区人民政府和上海纺织控股（集团）有限公司（现更名为上海东方国际集团）联手打造的集办公、设计、研发、展示为一体的生产性服务业功能区。项目前身为上海纺发纪蕴仓库，占地约300亩，经一次规划，分期实施，转型后园区总建筑面积约20万平方米。园区发展至今，已荣获上海市品牌园区、上海市首批生产性服务业功能区、上海电子商务服务示范基地等多个荣誉。

　　项目转型主要基于上海市产业结构调整，纺织行业“关停并转”及宝山区产业转型需求。

　　上世纪九十年代后期，随着上海产业结构的调整，外环线以内的纺织企业逐步实施退出第二产业，逐步过渡到第三产业。使得该棉花仓库的功能将不复存在。纺发纪蕴仓库和上海其它典型的传统企业一样，面临着倒闭或转型。在“创新驱动、转型发展”战略引领下，上海纺织控股（集团）公司与上海市宝山区政府联手，经过两年多的政策研究、市场调研和可行性分析，决定在这片土地上建立新型产业园区，从劳动密集型向科技密集型转移，建设一个超大规模，产业定位明显的现代服务业集聚区。

　　宝山区提出做大、做强现代服务业集聚区，使原有高能耗、高污染、低效益的产业向资源节约、智力密集、环境友好的新型服务产业转变，形成地方经济发展新的增长点。从2003年起，宝山区的第三产业增加值占国内生产总值的比重一直保持在高于50%的水平，各行业比重发生改变，产业升级成果显著。纵观宝山区进行城市更新的历程，“转型”的一大特点是充分利用老厂房、老仓库及仓储用地进行改造、开发。鉴于棉花仓库所处位置距人民广场的直线公里左右，又有快速交通及地铁1号线的加持，故与上海纺织控股（集团）公司一拍即合，于是棉花仓库成为宝山区重点转型的对象之一。

　　原棉花仓库除了不到3万平方米的库房外，剩余均是露天堆场。棉花储存量约7万吨，总储存量约10万多吨，年周转约40万吨，主要供应上海地区所有棉纺厂和长江流域的纺织厂，被誉为上世纪30年代远东*大的棉花仓库。在工业结构调整的大时代背景下，上海纺织行业也展开结构大调整，棉花储存量急剧减少，带来的是棉花仓库的闲置，逐步变成了集装箱堆场、包装材料堆场和水泥搅拌站，不仅企业惨淡经营，而且越来越成为影响周边区域发展的“污染源”。2006年4月，棉花仓库发生了一场，反复烧了两天，这“一把火”起到了加速转型的“导火索”作用，庙行镇政府官员和上海纺发纪蕴仓库都意识到：这种占地大、产出低、安全隐患多的产业难以为继，亟需进行有效的产业转型。

　　棉花仓库的改造始于2008年，分期、分批、分地块推进。经改造后，300亩的棉花仓库主要分为智力产业园一期、二期、智力公园和卓越时代广场四个地块，总建筑面积约20万平方米，其中产业园一期和二期除永谊大厦外，均由上海纺织旗下的企业，上海智园投资管理有限公司统一招商运营，物业管理面积约10万平方米。

　　上海智力产业园一期：分为南北区，主要对原有2.8万平米的旧库房进行改扩建至约5万平方米，总投资额约1.4亿元，定位为生产性服务业园区，聚焦电子商务等初创型企业。一期工程于2008年破土动工，2009年6月一期北区工程竣工，2010年11月一期南区工程竣工。主要由上海智园投资管理有限公司进行招商运营和物业管理。

　　上海智力产业园二期：占地约32亩，新建1栋5A甲级写字楼（即永谊大厦）和15栋独栋办公楼，总建筑面积约4.9万平方米。二期于2016年竣工，2017年开盘销售，与企业签订了先租后售的协议，因仓储办公需要整栋转让，销售价格为1.9万元/平方米，仓储用地的“先租后售”模式在当时，也可以说是一大创新。

　　卓越时代广场：占地约58亩，2012年通过政府收储后转型为办公用地，2013年9月通过市场招拍挂，由绿地、卓越等开发商获得地块开发权，土地价格为854万元/亩，楼板价5126元/平方米，操盘方是卓越集团。项目规划总建筑面积9.7万平方米，容积率2.5。CRIC显示，2014年11月至今供应9.25万平方米，已成交7.7万平方米，成交均价2.2万元/平方米。商铺供应3000多平方米，成交价2.36万元/平方米。

　　智力公园：该地块占地约90亩。产权人为上海纺发纪蕴仓库，由产权人零租金租给宝山区绿化局，由宝山区政府出资2000万元建设智力公园，并免费对公众开放。

　　项目转型后不仅改善了周边环境，还取得了不错的经济效益，实现了产业集聚。根据调研，项目一期改造前租金仅0.1-0.2元/平方米/天，改造后租金达到1.9-2.0元/平方米/天左右，租金提高10倍；项目二期的甲级写字楼永谊大厦，租金水平在该地段中位列前茅，毛坯房源平均租金在2.8-3元/平方米/天，精装修房源租金约3.5元/平方米/天左右。此外，由于京东入驻卓越时代广场8号楼，也带动了其上下游企业集聚，截至2021年7月，园区的出租率达95%以上，远高于周边园区和上海市产业园区平均出租率，电子商务产业集聚效应显现。

　　原棉花仓库因地块规划为楔形绿地，通过建设公园、补缴地价以及收储等方式转型，实现兼具研发、办公、商业配套、休闲等功能于一体的综合型园区。

　　根据《上海宝山区区域总体规划实施方案（2004-2020）》，原棉花仓库处于沿薀川路两侧生态防护隔离带上，且该隔离带是上海市域绿地系统的楔形绿地生态廊道之一，将绿地转型为总部基地或其他业态，按照常规路径是行不通的，需要走出一条“规划能落地、环境能改善、产业能发展、企业能接受、地区能操作”的路径。因此，经过政府与东方国际集团的多次协商，*终以3/7开的模式为原则对300亩的棉花仓库进行重新规划，即约30%土地用于企业调整、发展新产业，70%用于绿地建设。因此，企业利用“绿地置换建面”的形式，通过将部分土地用于公园以及自身配套绿地，从而获得一期的扩建；宝山区庙行镇政府通过向纺发纪蕴仓库零租金租赁土地，建设公园，向社会开放，提升了周边的环境。可见，一期通过土地产权性质不变、但功能改变的模式，实现了政府、企业和社会的多赢。

　　一期的成功转型为二期打下了基础。二期房屋为新建楼宇，土地性质均发生了变化，部分采取补缴土地价格转型为仓储用地，部分通过收储方式实现土地高效利用。因为二期转型时间处于上海政策相对宽松的时期，当时政策对土地转型没有明确的自持比例和持有年限的要求。通过新建，园区增加了甲级写字楼、独栋办公别墅等多类型的产品，园区房屋的品质更高，不仅能够满足一期成长型企业的升级扩租需求，同时还能够吸引知名品牌企业纷至沓来，整体实现了园区的规模化和品质化。

　　上海智力产业园改造成功的因素之一是获得了政府多方位支持。一是转型前期，区规划局与市规划局多次沟通改建方案；区政府主动联络帮助项目获得多级财政扶持资金。上海智力产业园位于规划楔形绿地上，在转型前期遇到了不小的困难。双方协调的3/7方案经过宝山区规划局与上海市规划局的多次大量且细致的沟通协调后，*终得到了市规划局的认可。另外，区级层面也在主动作为，积极帮助项目列入“2008年中央新增投资项目”名单，获得各级财政扶持资金1500万元。二是政府在园区内部租赁楼宇建设电子商务孵化基地，以吸引企业入驻。因一期是老厂房改建，受限于建筑物结构和较低的得房率，园区定位轻资产类企业。考虑到这类企业承租能力较低，政府先期租赁了两栋楼宇，再以较低的价格租给初创型企业，实现租金补贴与税收挂钩。区政府和镇政府发挥引领作用，促成企业的进驻；同时采取“以商招商”的模式，支持入驻企业（派代网）举办“十年电商，宝山论剑”派代电子商务年会。在多方的共同努力下，产业园一期的入驻率从开园初期的30%提高至2010年的70%。三是为园区搭建的功能性服务平台提供政策支持。政府不仅发挥了招商的领头作用，在园区的运营方面也提供了政策支持。园区在政府的主导下，逐步建立了六大功能性服务平台，即政策推送平台、融资平台、人才服务平台、众创空间创业、链商资源服务平台、合作交流平台，以营造适合现代服务业功能区的综合商业氛围。融资担保和物流仓储平台的搭建离不开政府的担保与支持。如在融资担保方面，易迅网是园区首批获得由政府担保融资的企业，在企业成立初期通过基地融资平台申请了2000万元的流动资金贷款，为企业后续的快速发展打下坚实基础。物流是电子商务发展的支点和瓶颈，特别是对于处于发展初期的电子商务企业而言尤为重要。在宝山区政府支持下，园区通过与邮政的战略合作，整合EMS及其他物流，叠加宝山区的港口和区位优势，为企业提供便捷、高效的物流配送服务。

　　产业定位深刻影响园区发展，顺应时代发展结合园区自身条件是上海智力产业园区进行定位的主要依据。原本的资源密集型产业已从时代潮流中退出，较高附加值的智力密集型产业优越性凸显，可以引导园区更长远发展。在招商初期，上海智力产业园对其产业发展方向深入摸索。上海智园投资管理有限公司的投资方上海纺织发展有限公司（现归属于上海星海时尚地产集团有限公司）调研过水产品加工、奥特莱斯等企业，终因利润率低或附加条件严苛选择放弃引入。08、09年左右恰逢正赶上国内跨境电商起步，又符合宝山发展方向，投资方相关负责人抓住机遇，与宝山区政府深入探讨后达成一致：以电子商务为定位。同时考虑到项目周边配套（商业配套不完善）和建筑物特点（得房率不高）等自身条件，园区着重招揽轻资产企业，该定位的准确性在后期的招商中得以验证。从这里走出了如易迅网、齐家网、发网、笑涵阁等多个知名电子商务企业，纳斯达克上市公司“世纪互联”上海数据中心也落户园区。

　　园区运营至今，知名度和品牌效应逐步提升，这得益于上海智园投资管理有限公司拥有一支高素质的管理团队，智园管理服务团队以“专注服务，致力于客户的满意与成功”为企业核心价值观，在经济稳步增长的同时，更加注重自身的品牌效应，始终以做精做强园区服务为立园之本，坚持“客户至上、服务至善、质量至优”的服务理念，将“三种服务”贯穿于整个园区服务过程。即：坚持及时服务、细节服务、按需服务。这些服务文化要素，已深深烙上了园区的烙印，成为引领园区提高服务质量、提升核心竞争力的标志，特别是在招商阶段，团队时刻关注园区客户需求并根据需求提供多样化方案，吸引企业入住；在运营阶段，园区提供的六大功能性服务平台是提高入住企业归属感的重要法宝。园区企业“发网”便是一个典型的案例，从开始选择租赁一期的写字楼，依托园区融资平台，经过多轮融资，企业规模不断扩大，因为信赖管理服务方，依靠园区全方位的支持，才有企业规模效应和经济效益的不断提升，所以该企业选择扎根园区，在二期购买一栋独栋的写字楼作为办公用地。这一典型案例也是智园公司企业核心价值观之一：“专注服务，致力于客户的满意与成功”的真实写照。

　　经过十余年的发展，上海智力产业园不仅带来了绿色的公园和丰富的办公空间，还促进了区域经济和产业的转型升级。园区早已实现了投资回收，2020年由于受疫情影响，疫情减免租金超900多万元，仍获得超2000多万元的净利润，税收贡献约2800元/平方米，远高于周边其他园区的税收贡献额。近年来，园区已稳定实现良好的经济效益和社会效益。

　　对于园区的未来发展，根据我们调研，宝山区政府和上海东方国际集团对智力产业园区未来发展规划有着不同的设想：政府基于周边商业配套相对缺乏，希望将一期全部土地转型为商业用地，打造成大型综合体；上海东方国际集团基于园区现有的产业基础，希望将土地整体转型为研发总部用地。因此未来园区的发展还有较多不确定性的发展选项，需要进一步专业研判，但可以确定的是无论是做商业还是做办公，基于园区发展的基础和宝山未来的发展前景，园区都将具备较大的发展潜力，都将成为宝山乃至上海城市更新的一个成功案例。