今天想和大家聊的这个板块，其实对于我们而言，是熟悉而陌生的，它就是北郊产业园。说熟悉是因为这几年，北郊产业园作为北上海的一大利好，早已成了网红被屡屡提及，但陌生则是这个产业园到底有什么具体的影响？

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　　其实这个板块在距离现在400多年前的明朝，据考证，就已经是个安家置业的香饽饽了，什么外滩、临港、大虹桥在它面前都不值一提...

　　没错，今天的主角就是这个曾经以“金”字位列上海北郊四大古镇之首，如今被称为“北上海*美丽地方”的宝山罗店。

　　之前我也和大家总结过上海下半年，楼市的重心点和趋势在外环及环沪地区，宝山罗店所处的地理位置、板块具备的因素、以及未来的规划，都完美契合了这个大势。

　　一个板块能不能发展起来，人口、产业、交通缺一不可，接下我们就从这几个方向剖析为什么宝山罗店，即将发力？

　　宝山区，地处上海北郊，区域内90%以上的疆土都在上海中环以外。随着上海城市骨架的向外拉伸，产业、人口的不断导入，早在2017年底，宝山常住人口就已经突破了200万人，排名上海第三，仅次于浦东和闵行。

　　比如大华板块，是宝山*一一个在中华内的盘，走的一直是上车中环内高性价比的路子。

　　顾村板块，以顾村公园这个上海目前密度和面积*好公园为吸引点，带来了板块的整体升温。

　　但是宝山板块，长久以来的重心，都是产业。许多人都不知道的是，当年上海在还没有成为国际化大都市之前，就是发展工业。工业需要生铁，所以后来的中国*一钢铁厂——宝钢，因为宝山江海联运的独特地理位置，应运而生，当年宝山曾用重工业为上海贡献*多的GDP。

　　宝山真正的产业重心，一直是在北部。时代改变了，宝山这几年也在寻求突破，他们选择的方式就是：产业转型。

　　而能够完美融合宝山两大优势：产业和人口，将这两个因素揉捏在一起并能发挥出优势的，就是罗店，其结果就是北郊未来产业园。

　　曾经的罗店，围绕着美兰湖向外开发，而如今的罗店，甚至整个宝山北部，正在因另一个名词被广泛关注——宝山北郊未来产业园。

　　宝山北郊未来产业园这个概念在2017年底提出，园区规划占地面积近7.4平方公里，核心区东至萧云路、西至沪太路、南至金池路、北至罗北一号河区域，由金桥股份与宝山工业园区合作开发，定位为“集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区”，是以浦东金桥碧云社区为蓝本的2.0升级版。

　　长期以来，宝山区常住人口分布南北不均，南部区域配套齐全，离市区更近；北部产业密集却地广人稀。不过，随着“宝山北郊未来产业园”概念的提出，宝山产业由“重”转“轻”，而大量高端人才也会逐渐聚集至产业园附近，其中西北部的罗店，就是新的居住中心。

　　如果说北郊未来产业园的存在，是促进宝山人口向北迁徙的引线，那么如何吸引和留住人才，也成了宝山区政府重点关心的问题。

　　为满足园区员工子女的入学需求，宝山工业园区联合宝山区教育局和上海外国语大学，在此成立了一所九年制学校——上海外国语大学附属宝山双语学校。另有消息称，上海协和国际学校也将计划在此成立一所双语学校和一所国际学校。

　　从各方面综合来看，这所“系出名门”并已开学的上外附属宝山双语学校，已经是整个宝山*好的公立学校。

　　上外附中，在上海初中领域是响当当的名校，上海挂名“上外”的学校也有不少，如上外附小、上外静小等等。宝山这所有着“附属”二字的双语学校，由上外附中特级教师空降担任副校长，足见上外的重视程度。沿袭上外附中素质教育方针，上外附宝山也是“英语特长、多元特色”的小班化外语教学模式。

　　从硬件上来看，它是宝山区*一家智慧校园，人脸识别、智能助教等高科技产品都已运用到教学中来。虽然目前上外附属宝山双语学校的教学质量和升学率暂未清晰，但从上外的投入和重视程度来看，上外显然不可能自砸招牌，让它翻车成为菜小。

　　今年9月，这所新办的上外附属宝山双语学校*一次对外招生，目前已有一年级和六年级两个班级。目前的上外附属宝山学校，已经成为整个宝山地区很多家长向往的学校，而对口这所学校的小区，无论租房、二手房还是新房，其命运都不可同日而语。

　　徐汇区的一手房为什么这么抢手，二手房价为什么这么高不可盘且稳定？就是因为徐汇是整个上海教育资源*好的学区大区，那些都是学区房。

　　罗店板块至人民广场约20公里，周边有沪太路，A30郊环线和沪通铁路徐行站等城市主干道，自驾的交通条件是比较方便的。

　　特别是S7沪崇高速的开通，一期就串联起了宝山、嘉定、崇明，直通市区。住在罗店板块，通过沪崇高速到市区，只需要半个小时左右的车程。

　　随着北郊产业园概念的提出，上外宝山双语学校的引进，以及现在S7沪崇高速的正式开通。罗店北部的许多新盘也是越来越受关注，其中同一条街的“罗店三兄弟”就很有意思——万科启宸、招商主城和中建阅澜山。

　　特别是，大家注意了哦，就在9月上外宝山学校的开学典礼上，万科、招商和中建合资都给宝山上外捐了一千万，醉翁之意我们都懂：作为回报，万科、中建三个楼盘的业主，对口这所宝山*一名校，应该是板上钉钉了。

　　为了给大家带来更客观的评价，我也是把这三个楼盘都实地踩了一下，由于他们在同一条街上，所以可比性也是比较强，一起来看下：

　　中建阅澜山是三个盘里面开盘*晚的一个盘，目前在售的户型共有81㎡、91㎡、98㎡三种户型，得房率76%，*高18楼。还有叠加是上叠+下叠，中间是大平层，面积大约在114㎡、120㎡、129㎡。

　　2、户型不错，三种户型都很方正，就连81㎡的小户型都做了三开朝南，91㎡、98㎡的都有南北通。

　　3、中建大家都懂，专门造房子的，所以楼盘的工程质量肯定很ok，不会有这方面的质量隐患。

　　1、这个楼盘有个*大的问题，就是自持房太多了。中建阅澜山整个社区规划有1386户，但可以卖的商品房只有716套，而剩下将近一半的房源都是租赁住房和动迁安置房——如此庞大的一个社区，我觉得未来肯定会对整个小区的品质，还有后期二手房的保值产生影响的。

　　招商在宝山其实已经是深耕多年了，，招商海德名门、招商中环华府等，都曾是宝山热门楼盘。这次共有84㎡、95㎡、97㎡三种户型。他们得房率也在76%左右，有三梯五户和两梯四户。

　　1、招商这个盘在三个盘的中间位置，也就是说虽然离周边的学习和菜市场商业体等等都不是*近的，但也都在一个适度的范围内，*为均衡。

　　2、户型也都还可以，比较方正，都是三开朝南，但只有97的做了南北通。有几套特价房的房源，均价会比较低，大概在3万4左右。

　　3、*近有双十一新开的95㎡户型，认购的客户就送产权车位，并且这个楼盘的自持房是*少的，三栋。

　　1、太过中庸就是招商这个盘*大的缺点，没有什么特别大的亮点，户型没有中建的好，整体的口碑和质量又稍逊万科一筹。

　　万科这个盘是目前这罗店三兄弟里卖的*好的，毕竟万科的品牌还是自带吸粉的。目前在售的户型是75㎡、92㎡、98㎡三种，都是一梯两户，得房率在78%。

　　值得一提的是，万科这个楼盘的户型，有的人很喜欢，有的人很不喜欢。主卧和次卧朝南，客厅带超大的采光窗但是却是朝东或者朝西两种朝向的。

　　1、万科启宸在几个楼盘中，产品段*为丰富，也是*一在售75平小户型的项目。小户型意味着低总价，也是学区房的*佳入手户型。

　　2、万科物业已经连续十年蝉联中国*一了，好的物业不仅住起来舒服，对于以后二手房的价格来说，也是至关重要的因素，所以一般万科的二手房都不难卖。

　　3、整个小区的品质来说也是*好的，例如一楼不做房子，而是做成社区活动室，小区内有许多投币购物机但都是需要人脸识别等等...

　　2、万科这个盘就在沪太路边上，整个沪太路其实大货车、大卡车经过的频率是非常高的，所以会有噪音和灰尘的影响。不开窗还好，如果开窗一定是会受影响的。

　　3、万科的明星户型，有的人非常不喜欢，户型太过狭长，主要采光面在东西向，而正统的三开朝南则是没有南北通。

　　万科这个盘就是，喜欢的人特别喜欢，不喜欢的人特别不喜欢，但不得不说的是，万科的房子，向来在二手房市场是有保障的。

　　PS：我在踩盘的途中发现招商和中建之间有一块很大的空地，问过之后才知道，这里以后也是一块教育综合用地，所以罗店的整个教育资源氛围是很浓厚的，想来也是为了和北郊产业园相匹配，将高端人才吸引过来以后，通过好的教育资源把他们留下来，形成整个板块长期发展的有效力量。

　　当初上海需要重工业，于是宝山贡献了那个时间段*多的GDP，带来的影响就是在现代化程度非常高的大上海，宝山不少板块还有密集扎堆的福利房，走着走着突然还能见到铁路横穿马路的场景。

　　就连在中环内，本应是块宝的大华板块，也被军用机场——大场机场，牢牢地束缚住了好多年，建筑限高、飞机的噪音等等。

　　目前宝山顾村板块，房价已经进入6字头时代，再来看区域房价，宝山6月新房均价 48500 元/m² ,环比上月增长4.18%。在售新房主要集中在顾村、罗店等热门置业板块，而罗店现在的房价处于一个3字打头的洼地。当然这和目前罗店离地铁站有点远，5公里左右也有着直接的原因。

　　我一直认为，一定得是有产业、有人工的板块，楼市的价格增长才是脚踏实地的增长，空有规划没有产业和人口的板块，房价飞涨不能说是泡沫，但是总让人觉得心里不稳当。就像国家要发展临港，*一件事就是引入特斯拉以及别的一些高端智能产业。

　　还有一点大家要注意的是，罗店位于上海北端，距离江苏太仓仅10分钟车程，而说到太仓我们会想到什么？长三角一体化，沪太同城一体化，这个趋势的好处是双向的，宝山面临的人群更广了，而太仓接触的机会和机遇更多了，关于太仓我们留到下文再说。

　　长三角一体化的推进下，上海外环及环沪各个区位板块之间，可能格局又要，风云变幻了。

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