2008 年，城市更新、产业转型还是很新的词汇，可以借鉴的经验 更是没有。宝山区的三毛仓库和搅拌站效益低下、噪音、粉尘污染严 重，周围居民有大量的投诉。

　　时任副区长的夏雨意识到，上述现象的无所不在其实是“产业转 型”带来的压力，所以要求外贸企业可以自己做，也可以引入第三方 美洲开发银行，但要求“必须转型”!!!

　　值得注意的是，宝山区政府并没有简单粗暴的将土地收储、拍卖， 建成住宅区、商业区等等，而是将眼光放得更长远，留存了城市的文 脉和心灵，重新激发出了特大城市的活力。

　　时至今日，由三毛仓库更新而来的智慧湾，已经成为宝山区正式 成为创新经济发展产业带的排头兵，周围其它中小企业纷纷合作中与 其合作，规模已经从开始的 127 亩不断扩充，明年将达到 500 亩。

　　大量的科技型企业的入驻，彻底激发了本区域的城市活力，提升 了城市形象，也为持久发展会带来了动力，其长期效应远远超越一般 的住宅区开发。

　　作为参观者和设计师，人们往往会被内装智慧湾时尚的外观所吸 引。殊不知，貌似光鲜的背后有着众多的艰辛、挫折，甚至是失败。

　　城市更新在空间、文脉、艺术气息之外，更重要的是：精准的产 业定位和专业的运营管理。

　　以智慧湾为例，在 2010 年，甲方依据与日本公司合作较多的委托 方优势，结合网购，将转型定位为线上、线下融合的“网购生活广 场”。

　　但是 2012 年的钓鱼岛事件发生，170 多家日商无法入驻，项目在 2013 年完工时，形成大量空置。每年需要支付的土地租金和利息高达 500 万，招商经验丰富一筹莫展，项目面临着失败的结果。

　　在 2015 年，夏雨助力引入专业经验丰富的上海科房集团，对项目 重新梳理，提出更符合时代发展的产业发展定位，同时接手园区的运 营财务管理。

　　2016 年 9 月，上海智慧湾重新开园，租金收入一举达到 2500 万/ 年，远超甲方 800 万的心理预期。

　　科房集团接手项目时困难重重，从呼兰达斡尔族路地铁站到项目 的路上到处都是积水、路灯，没商业，也没有人，不仅基础设施差， 招商的大环境也很差，引资时一说在宝山，对方就直接挂掉电话了。

　　1、改善大环境，环境问题比如怎么解决交通便利问题?从地铁站 点到园区的道路，一路进行美化、改造，墙上涂鸦、地面加高移走地 板、加入园口等，连台阶都进行艺术加工。这样从站点到项目的路程 缩短到 400 米，一下变成了：邻地铁口概念，还充满了绘画气息。

　　园区还投资修建周边的就公共绿地，或使环境品质大为提升，树 立起园区的高品质以及外在英雄形象、气质。

　　2、清晰产业定位，如果一个园区上来就规划做个一、二、三，那 肯定是在吹牛。产业定位离不开时代资金需求、现状条件和自身资源。

　　比如 3D 打印产业的引入，主要是和毛麻防空洞的特征有关系—— 扭曲的仓库滑道，正好运营团队有 VR 和机器人的资源。于是就建立园 区点睛作用的“中国 3D 打印文化博物馆”。

　　产业定位要在内容上有一定的深度和高度，智慧湾紧密结合政府 定位和自身优势，将产业聚集到四个地方：3D 打印、智能微制造、 VR/AR 和人工智能等新型产业。

　　由于运营合作者已经运营过 16 个园区，还能为入驻企业提供管理 体制咨询、金融融资、人才培训、政策对接等软性服务，大大持续提 升企业活力，使园区有望成为创新高地、创新源地和创业福地。

　　3、开放性园区，打造出一个 24 小时开放，没有围墙，集生产、 生活和生态于一体的“六区融合”园区。所谓的六区是指：

　　(一)新型产业区。高科技的产业、创业团队和文化创意团队进驻， 保证了园区的高、新特征。

　　(二)有吸引力的开放社区。通过改造高架桥下会公共空间、河岸、 道路空间等，吸引外面居民进得来、愿意来。已经举办活动百余场， 人数累计 50 万，使园区成为居民向往的“城市客厅”。

　　(三)丰富多彩的馆区。除了 3D 打印博物馆，还有 VR/AR 体验馆、 智能微装配展示馆、画廊艺术馆等。

　　(四)特色商区。园区内有社区影院、咖啡馆、书店、商务酒店、 茶室、婚庆会馆、特色餐饮、篮球场、足球场、橄榄球场、射箭馆、 健身馆等等，为条件满足人民老百姓对美好生活提供了条件。

　　(五)美丽的景区。智慧湾及的建设按照 4A 景区的标准，以水为脉， 以绿为轴，集艺术欣赏、体育健身、文化休闲、科普教育为一体，并 正式成为上海首家科普公园，形成了 12 个科普场馆和 12 个实践区。

　　(六)新型的学区。人们通过科普、艺术、体育、文化等不同场馆 和工程项目项目的体验，获得知识、陶冶情操，是体验性、互动性、 沉浸式新型居委会学校。

　　总之，园区是一个大 IP，入驻园区的 340 多家企业，是一个个小 的 IP，大家一起联动。科技园*一次举办夜生活节，一下子来了上万 人，周末每天更是 2 万人以上，拉动了周围的消费欲望，市商务委甚 至为园区授予夜间经济示范区的称号，打破这也远远超越了一般产业 园区的功能。

　　智慧湾取得了政府、企业、居民的多赢，入驻企业有活力是良好 基础园区成功的基础，同时多达 1 万多平米的公共空间，每天都有活 动、交流、参观，把企业的平台、区域的平台结合到了一起。

　　比如改造后的国际会议中心，各种活动排的满满的，举办了上能 百场活动，提升了区域影响力。

　　智慧湾的成功，赢取了政府的支持和周围存量企业的信任，不断 有企业加入合作中，甚至包括河对岸的交运块也已纳入其中，不断扩 大规模。一方面印证了产业升级是城市更新的原动力，另一方面也说 明成功的城市更新可以带动城市的振兴。

　　“一号创新带”，是宝山区将地一号线在区域中的七个站点、尤 其是其中四个站点周边的二十多个转型而来的产业园，集中打造成形 一条以创新经济为特色的产业带。

　　智慧湾是“一号创新带”的核心区域，将计划打造上海首个“创 新城区”，在智慧湾周围 2 平方公里，3000 亩区域内，有大约 1000 亩 转型的产业园、1000 亩居民区、1000 亩的城市配套。

　　这种曾经的农业区，后来城市化，现在又是当新产业聚集地，有 助于吸引创新机构、企业、文化等聚集，完全有条件帮助上海构建全 球科创建立中心做实践经验支撑，智慧湾及可以做的还有很多。

　　智慧湾的成功，每年吸引数万参观者随行考察，其中一些优秀做 法非常值得同行杰出学习、参考。

　　现代意义上面的城市更新，早已简便不再是简单粗暴地大拆大建， 而是对既有建筑既定的基本利用和改造。上海“智慧湾”科创园修整 前这里大量厂房、仓库、集装箱堆场闲置，环境恶劣。

　　经过对货运元素的重新摄影艺术塑造和创意设计，将 15 栋旧库房 打造成集文化创意、产品设计、科技创新、艺术展示、休闲休闲于一 体的艺术街坊综合体，从而赋予集装箱以新的生命力。

　　园区以个性化定制，科创与文创融合，成为 24 小时全天候、全面 开放的新型产业园区。

　　不同于一般的园区，智慧湾与城市之间高度融合，图中可以看到， 交通信号出入口就有五个，人行道路口的入口则更多，人们可以从四 面八方踏进园区，大大提升了园区内所的活动。

　　原厂地三毛仓库装卸是一个集装箱堆场，将这一文脉特征紧紧抓 住并进行强化，形成了鲜明的视觉 IP 形象：“集装箱部落”。

　　创造性地用集装箱在原来集装箱堆场上构建的“集装箱创客部 落”，不仅外形与众不同美观，而且实用，深受中小的微科创企业欢 迎，集装箱运输部落成为园区的标志性外观。

　　*近，星巴克在全球第三座、大陆*一座集装箱咖啡馆在智慧湾 开业，也一举成为众多网红打卡目的地。

　　通用型的城市更新公用园区不仅仅满足办公、创新的功能，还必 须打造成绿色可持续、花园式的园区环境。

　　一版城市更新科技园区，将目标定位于餐饮、娱乐、文创等业态， 对于产业升级带动作用并不超强，长期效应不足。

　　科创企业则不然，就业人员素质很高、产出效益强大，尤其普遍 是对区域环境的拉动效应明显，常规测算科创企业 1 万人就业，可以 拉动 10 万人的社区活力。

　　智慧湾及将业态聚焦于*新、*前沿的科创金融板块，形成高新 产业的聚集效应，同时也坚守宁缺毋滥的态度，对入驻企业提出了严 格要求，保证了园区的质量和维护发展潜力。

　　上海产业转型发展研究院(简称 SIITD)是上海市经济和信息化南京 市专业委员会主管，上海市社会团体管理局注册的综合性研究咨询机 构。专注产业转型、城市更新的探索与实践，围绕空间调整推动转型、 技术创新带动转型、资本助力撬动转型、产业政策引导转型、人才培

　　养支撑转型八大重点，旨在为上海、长三角乃至全国的产业转型产业 发展提供突破点新思路、新方法和新案例，协助地方政府、园区区和 各类企业，突破发展瓶颈，探求转型路径，实现项目落地，提供系统 性解决方案。是篇政策理论研究、规划方案编制、项目咨询服务、新 型产业导入、空间运营管理、论坛培训考察、信息指数发布，以及汇 集各类优质资源的综合性、开放式、实操型、互动化的共创共享服务 平台共赢产业服务体系。

　　上海产业转型产业发展研究所研究院与各级政府、各类企业、研 究机构、行业协会、国际组织有着广泛的合作关系，汇聚来自政界、 学界、商界的研究、策划、规划、投资、运营等领域专家教育资源， 拥有规划编制、项目策划、产业导入、资源对接、企业服务、指数研 究、运营管理等多方面高水平团队。

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