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科创强区宝山打造现代化转型发展样本！

admin3个月前 (09-24)宝山产业地产信息91

　　在上海各区中，宝山区是一个独特的存在。它既有中心城区的“成长烦恼”，如“城中村”改造、城市更新、交通升级等，也面临近郊城区的转型重任，如老工业区改造、产业升级、招商引资、科技创新等。

　　是“烦恼”也是优势。宝山区接近中心城区的地理位势，让企业、人才寻找新的“栖息地”时觉得宝山“没那么远”；厚重的钢铁产业和制造业积淀，让企业落地创新成果时又觉得这里“没那么贵”。

　　“南北转型”是上海服务构建新发展格局的重大部署。“‘十四五’以来，宝山区围绕市委、市政府赋予的‘上海科创中心主阵地、国际大都市主城区、绿色低碳转型样板区’的总体定位，全力打造现代化转型的样本。”上海市副市长、宝山区委书记陈杰说。

　　根据规划，上海市当前的建设用地规模已接近饱和，城市的发展不可能无限制向外扩张，因此，向存量土地要空间、要资源成为重中之重。在上海的转型区域中，位于北部的吴淞地块是一块不可多得的“大衣料子”——面积大、配套全、距离市中心近……但吴淞地块的转型也面临诸多难题：传统老工业区，密布各类工业遗迹，土地使用权属关系复杂……

　　“通过创造性提出‘企业自主转型政府局部收储’新模式，制约吴淞开发10余年的体制机制问题得以破解。”宝山区区长高奕奕说，央地合作的模式正重塑老工业区的面貌和肌理。

　　在此契机下，宝武集团、上实集团和宝山区合作密切，通过央地合作模式，各方合力推动解决资金、项目等问题。从规划研究、政策创新、产业导入到土地收储，均凝结了各方心血，并于近日取得突破性进展——完成头部幅市场化供地。上实集团成立了上实新城市开发公司主导吴淞整体开发，同时导入上药研发中心等科创产业载体。

　　“新”与“旧”在这里碰撞。在宝武工业遗存基础上，上海大学上海美术学院（吴淞校区）打造了一处开放的艺术试验场——“蝶变·墙绘”计划，以长约2.5公里的主校区外围墙体为艺术现场，邀请全球艺术家共同在墙体上开展创作，以创意作品点亮宝武工业遗址。校区、街区、社区相互融合，成为国际化的公共美育课堂。

　　未来三年内，吴淞创新城固定资产投资额将达1000亿元以上。目前，特钢区域宝杨路和同济路路口180米超高层、150米超高层建筑都已经开工建设，上药研发中心等重大产业项目年内也将开工；轨交18号线号线江杨南路站将建设成为超级地铁TOD（公共交通导向型开发）……

　　背靠厚重的钢铁产业家底，吴淞轻装上阵，蝶变新生。

　　白纸作图——昔日“城中村”焕新亮相

　　作为宝山区“北转型”的重点区域，南大区域的升级迭代更像是在白纸上作画。

　　10多年前，这里曾经是承接上海中心城化工、皮革、危化仓储等产业转移的基地。区域内户籍人口1.05万人，外来人口有13万人。“十年磨一剑”，上海市和宝山区从现状摸底、环境治理、征收补偿、动迁安置和开发建设等方面入手，近6平方公里土地基本拆平、整体收储，2021年，南大以“一张白纸”的样貌，由综合整治转向开发建设阶段。

　　南大区域的历史沿革也为宝山区的“城中村”改造提供了宝贵的经验。宝山区住房保障房屋管理局相关负责人介绍，在前期已开发4890亩的基础上，2021年以来，宝山又梳理了36个“城中村”形态改造点位。其中，杨行老镇二期作为新一轮改造的头部个项目跑出了“加速度”，是全市唯一当年度立项、当年度启动建设的改造项目。

　　南大地块的地标建筑双子塔楼，今年7月才正式投用，现在的入住率已达到50%。

　　从双子塔楼19楼向外眺望，曾经聚集污染产业的土地已经平整，将进入建设阶段

　　图中南大原居民的回迁房已被绿化带围绕

　　已结构封顶的“科创之门”项目对面预留了一处公园，其中水域面积近100亩

　　不久的将来，沪太路抬升高架、与中环形成切线相连，同时，南大周边的沪嘉高速抬升、外环高速抬升等建设，也将提升区域的交通通达性和便利性。

　　白纸作画，拥有更多可能性。未来南大将有地上、地下、云端“三座城”。地面上，30多条道路、40余个公园景观、14所教育设施、3所医疗机构依次铺开，商办、科研、商业、住宅等各类建筑共540万平方米拔地而起。数字经济、合成生物、科技金融、生物医药、芯片研发等产业正在这里加快聚集。

　　褪去“城中村”的脏乱差，南大区域以“智慧之城”的面貌清爽亮相。

　　先行先试——科创中心主阵地跃然纸上

　　在已有张江、临港、杨浦滨江等强劲对手的上海科创领域，宝山也喊出了“打造上海科创中心主阵地”的口号，底气何在？

　　区位优势和资源优势，让宝山成为承接科技成果转化和产业化的“中转站”。宝山近三分之二的区域已纳入上海主城区范围。高校、央企等科技力量雄厚，产业腹地广。

　　“首先要把‘普遍能做’的事情努力做好，在‘没有先例’的领域先行先试，全力打通成果转化全链条。”陈杰说。

　　科技成果转化中，如何更好推进完善风险共担、利益共享机制？宝山区通过“投早、投小、投硬核”，构建一个尽职免责的容错机制。“这个方法创新了政府财政资金使用方式，将传统政府财政资金无偿拨付方式，转化为‘股权投资’，帮助‘卡脖子’项目解决‘市场失灵’问题。”陈杰说，“我们希望蕞终形成‘科学家敢做、政府敢支持、资本敢投、企业敢干’的资源配置方式。”

　　去年，宝山区共征集项目48个，蕞后立项了7个项目，支持资金总量6000万元。其中2个项目已启动社会化融资。

　　在“先投后股”政策聚能和磁吸效应下，宝山区今年共征集项目67个，增加量达到50%左右，其中38个项目来自境外、市外和区外，占整个征集项目的57%。

　　高校的科创资源优势不容忽视。宝山区先后与上大、复旦、同济、上理工等一批高校建立战略合作关系，形成了西有环上大科技园，东有宝山复旦科创中心、同济科技园、北大科技园等大学科技园的布局。

　　在宝山，大学科技园累计落户企业达到527家，其中大学科技成果转化项目137项，多个项目获得国家科技进步奖和国家颠覆性技术创新大赛优胜奖等，诞生了一些国内头部，如全国首片8英寸石墨烯晶圆、首艘南极科考无人艇、首例新型火箭烯碳铝合金、首部涡轮无人机发动机等。宝山大学科技园成为全市大学科技园的后起之秀。

　　承接着吴淞开埠“开放立区”和宝钢“实业兴区”的历史积淀，如今，宝山正在“科创强区”、转型发展新征程上奋力迈进。