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　　时间回到2019年开年，1月16日，中建东孚以底价16.5亿元竞得宝山工业园区宅地（宝山工业园区BSPO-1801单元111-03地块），成交楼板价12165元/平，当时有个别媒体报道称“宝山的土地价格降了将近40%”。讲真，作为公众媒体，说话要负责，这幅土地价格实际上不能用账面的价格来衡量。

　　我们都知道，目前上海一级土地市场所出让的土地，基本都有15%的自持用于租赁和5%的保障房移交给政府，也就是说每幅土地有20%的建筑面积是不能立刻变现的。

　　而宝山工业区的这幅土地就特殊在这里，它的自持住宅占到了总建面的40%，相当于比常规的土地又多出了20%的不可售面积，另外依旧有5%的保障房。

　　这样算下来，宝山工业园区这幅宅地有45%的建筑面积不可变现，这可是将近一半的总建面啊。所以说，单看成交楼板价12165元/平是不能真实反应出这幅地的*终土地价格。

　　如果去掉45%的不可变现建筑面积，这幅土地的实际楼板价已达到了27033元/平。记住，27033元/平才是这幅土地的真实楼板价。

　　这就是*真实的土地价格，宝山工业区，即宝山罗泾区域的土地价格在将近4年的时间里，楼板价实际上是上涨的，这点毋庸置疑。

　　1月16日竞得宅地，3月13日就已在宝山区政府网站上公示了设计方案，这种速度堪比光速。

　　从公布的数据来看，可售商品房总建面为7.18万方，自持租赁总建面5.42万方，保障房总建面6783万方。具体数据如下：

　　再看产品分布，整个项目为高低配设计，保证了高层公寓的流通性，后续入市可以快速回笼资金，前面叠加产品则可以保证项目的利润率。

　　具体如下，租赁住宅有6幢、保障房为1幢，位于地块的东侧集贤路和北侧大理港，商品住宅位于西南侧的合兆路罗北路处。

　　其中租赁住宅仅有*南面的为16层高层公寓，其余租赁住宅与保障房都为17层高层公寓。

　　商品住宅中的公寓都为16层的高层，共计7幢楼；叠加别墅都为5-6层，共计12幢。

　　由于项目的容积率达到了2.0，且是高低配设计，势必会牺牲高层公寓间的楼间距，进而会影响高层公寓的采光。从规划图上看，高层公寓的栋距基本在30、33米左右，按照16层总高48米来看，高层公寓的采光势必会被前排遮挡，进而影响住户的舒适度，所以要买这里的房子，尽量往高区买吧。

　　另外土拍中所规定的中小套住宅占总住宅的50%以上来看，高层公寓的面积段基本在90平以下，且基本确定是两梯四户设计。叠加别墅也都是带电梯的改善型产品，面积段尚不好猜测。

　　从规划图上还能够看出，项目并不是全人车分流设计，地面会有少量车位。

　　该地块可以说是四周荒芜，什么都没有。在地块西侧，从北到南，分别规划有幼儿园、小学、社区文化、社区商业用地；东侧规划自北向南依次是待拆迁土地、科研设计用地、公交站用地。看似还有一定潜力，只是不知落地时间要多久。

　　其实，该地块位于宝山区西北角的罗泾板块和罗店板块交界处，未来这里将打造成为北郊未来产业园的核心区域，规划很美好，建设周期很长，未来会如何呈现、如何带动板块的发展，目前尚未可知。

　　地块附近有很多厂房，有家具公司、物流公司、电器公司等。现成的学校、超市、商业等都在地块南面约2公里附近，比如集中配套上坤上街购物中心等。

　　交通也不是十分完善，周边无地铁规划，距离7号线*北端的起止站也有超过4公里，必须公交接驳。

　　地块西侧靠近沪太路主干道约700米，远离了车辆及粉尘的污染，相对来说距离适中。另外这里较大的利好是在建的S7沪崇高速，若建成，未来自驾到往外环较快只需20分钟，相比目前的道路通达性来说好上许多，日后待中建项目入市，S7或也将成为项目的亮点之一。

　　宝山罗泾三兄弟万科启辰、招商主城、云麓之城公寓房均价基本都在3.5-3.8万/平，按照当下宝山房价逻辑，这里显然有点点小高。

　　要知道，更接近市区的顾村板块新房也就4万上下啊，次新二手房更是在4万/平以下，所以罗泾三兄弟自去年开盘，去化就很一般，不过上海就是上海，随着时间的推移，卖的不好的项目慢慢卖，也都卖的差不多了，这或许是上海新房的魅力吧。

　　中建东孚这幅土地在罗泾三兄弟面前，则稍微有点往“里”靠了，不靠近主干道虽然是优势，但到往地铁站则要比三兄弟远一点了，地段稍显欠缺，不过体现在房价上，我觉得并不会比三兄弟低。

　　可要知道，这幅土地的实际楼板价要比三兄弟贵了2000元/平，虽然拿地价格不能左右房价，但土地价格一定是开发商衡量房价的标准之一，毕竟谁都不愿意做亏本的买卖，是吧。

　　如果按照这样的逻辑来看，未来中建东孚商品房入市后，或许也与现在的三兄弟一样，开盘不光鲜，但慢慢卖总归能卖的掉。

　　*后还想要提一下，这个社区有45%的自持和保障房，如此大比例的租户与商品房客户混合居住在同一个社区，小区的环境和品质能否与三兄弟相当需要打个问号。

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