10月底，成都今年的三批次集中供地已落幕。复盘成都2022年1-3批次集中供地，无论是土地的供应还是成交，都呈现出了回归主城的明显趋势。

　　从供应端来看，2022年三批次集中供地供应土地约2499亩，其中“5+2”区域供应了1397亩，占比56%。而自去年三批次到今年二批次集中供地，“5+2”区域的土地供应量占比就分别达到了63%、50%、48%，“5+2”区域成为了成都集中供地的“*对”主力。同时，从供应土地的住宅清水限价来看，2022年三批次集中供地中有6个城区清水限价突破3万元/㎡。2022年1-3批次供应土地清水限价在3万元/㎡及以上共21宗，均在“5+2”区域，其中*高清水限价达34500元/㎡。

　　▲睿合泰机构复盘成都1-3批次集中供地，数据均源于成都市公共资源交易服务中心公告

　　从成交端来看，2022年1-3批次集中供地共成交141宗地块，其中溢价成交36宗，17宗达到熔断地价。而“5+2”区域溢价成交土地就有27宗，占比75%；熔断土地有16宗，占比达到94%。在土地市场回归主城的趋势之下，我们看到了“5+2”区域身后的关键词——主城价值。而政企纷纷看重主城，本质上还是现行市场下的需求倒逼。基于市场“房住不炒”的大前提，对于购房者来说，兼容居住及保值需求，显然主城的城市资源及生活配套更加保障生活质量，且让房屋的资产价值更有支撑。在城市资源及生活配套越集中的地段，土地资源也就越稀缺。比如，自2021年以来，成都一环内仅出让3宗宅地地。进而也就导致了主城核心的住宅供应更少，资产价值更稀缺。

　　▲2021年来一环内成交宅地分布，图源@投资云地图

　　坚持“房住不炒”，在多重楼市政策的叠加下，从政策效应及购房成本上，购房者现在都处于一个黄金窗口期。比如，贷款利率已处于近年的*低位，商业贷款利率低至4.3%，公积金贷款利率则低至3.1%。相比去年商贷利率*高时的6.3%，现在商业贷款100万，30年还款单月可少还1200元、30年共省超44万（粗略计算，仅供参考）。又比如，税费政策上，不仅在增值税上有“满二*一减免”，且在个人所得税上有“出售自由住房1年内购房的售房所缴纳个税予以退税”对改善换房予以支持。

　　现在购房成本已*优化，购房者的需求也不断叠加——既要核心地段，又要产品质量，还要价格可控。然而复盘集中供地，可以看到土地在位置、住宅清水限价的既定条件下，不仅体现了“主城核心”资源的稀缺，且基于利润空间、产品品质的平衡，整体将新房市场的改善置业推向了更高的门槛。也就是说，购房者“既要、又要、还要”的多重需求，很难在现有的市场供应里找到完美契合者，买房时终究要舍弃其一或其二。不过，小全全注意到，近日刚刚取证入市的全新项目卓越云门锦绣，综合地段、产品及价格，成为了契合购房者“既要、又要、还要”的“罕见”项目。

　　卓越云门锦绣项目位于地铁3号线衣冠庙站口，居南一环内侧。项目所占据的地段，无论是土地资源还是新房物业，都相当稀缺。除了10年无新房住宅供应外，从公开的土地市场来看，近10年内南一环内也无宅地供应。在一环外、二环内也仅供应一宗宅地，即今年首批次供地中成交的中瑞天悦约39亩地块，限定住宅清水均价约30500元/㎡。项目直线公里左右是天府锦城、金融城两大城市主中心。周边不仅有武侯区政府、西南民族大学等政企事业单位环绕，且占据着这座城市更加核心的各项生活配套。

　　▲卓越云门锦绣与两大城市主中心直线距离示意

　　比如，四川的TOP级医疗资源四川大学华西医院即在（直线公里范围内。商业可享来福士广场、王府井（科华路店）等购物中心以及站南、金融城商圈；文娱休闲可去省体育馆、武侯祠等文化地标，也可去太古里IFS、九眼桥兰桂坊等时尚地标；教育不止有弟维小学、龙江路小学、玉林小学、石室中学锦城外国语、棕北中学、西北中学（私立中学）等中小学，还可近距离感受四川大学、西华大学、西南民族大学等多所高校的校园氛围。

　　▲卓越云门锦绣直线公里，丰富的生活资源，代表城市的历史基底与繁华生活（本图仅概略展示大致位置

　　卓越云门锦绣规划4栋高层住宅，呈围合式布局。颜值即面子。卓越云门锦绣的建筑楼栋，以（局部）公建化外立面搭配现代高层的简洁造型，打造南一环的颜值封面。同时，项目大门以及入户大厅均采用酒店式大堂，营造归家仪式感，并为业主找到身份尊崇感。此外，楼栋架空层设计的6大场景主题艺术沙龙、健身心管理系统、亲子互动游乐系统等专属业主的休闲活动空间，均为业主营造了改善的生活方式。

　　▲卓越云门锦绣六大社交会客空间意境图（本图仅供意境展示，并不作为项目交付标准参考，亦不意味着本项目配

　　聚焦到产品户型，卓越云门锦绣打造了建面约130-207㎡的三房、四房，为不同家庭结构的高净值人群打造了专属的居住空间。以建面约133㎡户型为例。该户型为三房双卫设计，更适合首改置业群体。开间达6.8米的横厅设计，更契合年轻现代的居住需求，且景观视野相当开阔。不仅打造了双阳台，且观景阳台与生活阳台形成对流，实现了真正南北通透。

　　再看尺度*大的建面约207㎡户型。该户型四房三卫的空间规划，不仅适用于三代同堂的改善家庭，且沉浸式X空间可作保姆房、收藏室、瑜伽室等空间变幻。方厅设计面积近50㎡，观景阳台面宽9米，公共活动空间不仅尺度大且利用率高。中西厨空间预留，面积近45㎡的酒店式的主卧套房，都很难不让女主人心动。

　　改善的产品定位为项目未来的居住圈层作了初步筛选。而从目前意向客群的结构来看，据悉项目周边的华西等医院医生、高校及重点中小学老师、政企事业单位工作者，成为了意向客群的主要构成部分。这让项目未来圈层的高净值属性已相当明显。

　　来看看项目的定价。不同于集中供地出让的“双限”地，卓越云门锦绣由擅长做城市更新打造的卓越集团通过非公开市场拿地开发，是承载“南一环城市面貌更新、打造城市地标”使命的城市更新项目。

　　作为全国*一家成立城市更新集团的公司，卓越在城市更新项目的操盘上得心应手。同时这一拿地开发模式，也从拿地成本上让项目在利润实现的前提下，能既追求产品品质又保持产品价格优势。根据*终入市的预售价格，项目首批次推出的278套房源，含装修建面单价约2.9-3.1万元/㎡。据悉，在房源的装修上，除了空调地暖、新房系统三大件，品牌加持的地板、厨具、五金等软硬件之外，部分户型还有子母门电视背景墙等配置。

　　▲卓越云门锦绣建面约207㎡装修体验馆实景图（非交标，具体交付以实际为准）

　　如果说周边的二手房因为房龄无太大可比性，那与今年主城区新出让土地项目相比，卓越云门锦绣的价格优势就相当明显了。距离项目*近的即上文提到的一环外侧中瑞天悦39亩地块，清水限价为30500元/㎡；同在一环内的鸿山11亩地块，清水*高限价为34000元/㎡。考虑到未来成品房交付附加的装修费，即同地段项目未来含装修均价在3.35-3.7万元/㎡左右。而卓越云门锦绣首批次入市房源含装修均价约29271元/㎡，与同地段地块项目未来*低均价（约3.35万元/㎡）相比，其在价格上也有约4000元/㎡的“倒挂”。叠加地段资源、产品品质，卓越云门锦绣的性价比优势，已不言而喻。

　　在“主城价值全面回归”的市场背景下，无论是自住还是保值，购房者按照“既要、又要、还要”的需求置业，看起来都更加稳当，但如何才能全部满足？显然，在楼市政策基本见底的当下，改善置业的购置成本已经大幅降低，首先购房时机要把握好。近日入市的卓越云门锦绣项目，不仅是行业内外的必看项目，也或将是这一问题的*优解。

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