故事17宝山新业坊十年磨一剑
编者按：从今年4月起，“上海转型发布”公众号专门开设了一个“专注20年转型实践，讲述20个更新故事”的系列访谈，邀请夏雨先生和他的同事们为大家讲述20年来，在上海这座日新月异的城市里，在产业转型与城市更新的实践中，在一批批成功案例的背后，有哪些鲜为人知的故事？以及那一代人的执着、智慧、勇气和担当。
或许是巧合，今年也是夏雨先生从事产业转型与城市更新20周年，20年实践、20个故事，不恰好组成了2020吗？是的，回望20年，不是沉湎过去，而是更好地展望未来，2020年，又一个新的20年开始了。
读史不如听故事，相见每周星期三。
夏雨（现任上海产业转型发展研究院首席研究员，曾经在市政府办公厅、市经委和宝山区政府工作）
赵永明（时任上海外贸仓储江湾储运公司总经理）
叶荣榛（时任上海外贸仓储江湾储运公司党委副*）
Q1:我过去单位在宝山，十几年来每次乘3号线都会经过“江湾储运仓库”那一大片仓库群，前两年开始发现完全认不出了，变成一个叫新业坊的科创园。
叶荣榛：是的，位于逸仙路1328号的中外运江湾仓库建于1950年，曾经是远东*大的仓储基地，也是当时中国出口创汇与进口物资的核心枢纽。1978年，它归属到中外运下面的物流企业——上海外贸仓储江湾储运公司，经营一直不错。但后来这里逐渐城市化了，逸仙路高架、地铁3号线殷高西路站相继建成，居民也越来越多，这种业态就慢慢不适合在城市里继续发展了。从2005年起，我们就开始了一条漫长的转型之路。
图片说明：中外运江湾仓储基地于1950年建成，中国*一条铁路淞沪铁路曾穿行而过，记录了上海工业的繁华光影。
顾云飞：作为一家历史悠久的央企，转型之路的确艰难曲折，但值得庆幸的是，在企业努力和各方面的支持帮助下，他们*终还是取得了转型的成功。在这十余年里，经历了无数次大大小小的困难、挑战甚至是失败，在这里，可以请大家讲讲几个比较有代表性的故事。
Q2:难怪叫做“十年磨一剑”，那*一个故事是什么呢？
叶荣榛：刚才说了，当时仓储业态已开始显现不适应在城市中生存了。这时，我们提出了要主动转型，先拿出了两万平方米库房，准备引进适合周边居民需求的业态。在引进什么企业上，当时上级有个要求，必须是国有企业。因为作为央企，在全国各地与民企合作失败的例子不少。在这个约束条件下，经过多方选择，*后选中了九百家居，2005年6月签订租赁协议，2006年12月开业。超市内设6大区域，涵盖厨房设备、卫生洁具、家电五金、家居用品等数万种商品。
图片说明：原本贯穿园区的淞沪铁路被改造为一个半开放式的时光月台。
开始九百家居还很受欢迎，但好景不长，经营越来越难以维持。这样，九百家居又转手租给另一家企业；结果也不行，再次转租；有的地方甚至转了5-6次，就这样层层转租，直到全线覆灭，不仅拖欠了我们大量房租，官司也成堆，还引发了许多不稳定苗子。*后成了市委、市政府挂牌督办的社会重点稳控项目，拖了好几年。真的很遗憾，虽然我们主动跨出了转型*一步，但出师不利，结果不理想，我们也承受了巨大压力，不仅难以向上级公司交代，也给地方政府带来了不少麻烦，而且，给再次转型也增加了难度。
Q3:十几年前企业就有主动转型意识，真的难能可贵，但结果的确也挺遗憾的，那第二个故事是什么呢？
叶英：大约在2009年，闵行区建体育公园，要动迁在那的一批汽配市场。有一天，镇里同志介绍汽配市场的一位老板找到区里，说想把中外运江湾仓库改建成一个大型汽配市场，把闵行那里的几百家企业吸引过来。跟他一起来的还有一位副国级领导的亲属和一位市属企业领导的家人，我和区规划局副局长王静陪同夏区接待，夏区跟这位亲属说：你们见多识广，介绍来的项目肯定会让我们基层同志眼睛一亮，可这汽配市场好像眼睛亮不起来呀。还问，北京中外运总部什么意见？他们说中外运没意见，支持的。事后我问中外运上海公司张总和江湾公司赵总，他们告诉我：北京总部知道有来头，而且有项重要的业务正需要这位领导支持，所以我们请示上去也不置可否。
图片说明：曾经庞大冷清的厂房摇身一变，转型成为欣欣向荣的科创园区。
怎么应对呢？夏区找我和王静一起商量，告诉对方这个地方交通组织困难，不适合汽配市场大流量的要求。对方仍不甘心，又通过各种途径、各种人脉关系打招呼施加压力。*后，夏区又找我和王静同志商量：看来顶住他们只有拿*后一张牌——绿地了。王静说正好在做高境镇的单元规划，的确有一块结构绿地要落下来。就这样，夏区请我和王静出面，跟对方再次明确：这里不仅交通组织不行，而且还是规划绿地，不可能再做汽配市场。经过几个月的博弈，对方只得罢休。
Q4:这实际上是顶掉了一个有来头又不怎么样的项目，那第三个故事又是什么呢？
夏雨：第三次是“利好”与“利空”的一次较量。2013年夏季的一天，时任市规划局长冯经明同志给我打电话，请我约中外运上海公司的张总一起碰个头，沟通与临港集团合作的事，我一听满口答应。因为这几年来，我们推荐了一批又一批企业跟中外运江湾仓库谈合作，*后都无果而终，包括锦和集团、弘基集团，还有南通的文峰集团等等。江湾公司的赵总、叶*都很认真，还专门去考察我推荐的M50、1933老场坊等一大批园区，有些合作对象谈得都很深了，差一点谈成，*后，都被一根“紧箍咒”所挡住了——不是国有企业不行，哪怕对方的运作能力、成功案例和企业实力都无可挑剔。所以，这次冯局长推荐了市属国企，而且临港集团也有漕河泾的开发运作经验，当然再好不过了。何况，当时我到宝山已经7年，一直在推动这个仓库的转型，甚至有一次为了“逼”它尽快调整，区质监局还对仓库的所有特种设备进行检查，停掉了12台有问题的电梯。为这件事，赵总找到我，说要向市里反映，对我挺有意见的。
那次冯局长、临港集团副总裁袁国华、合作伙伴——宏慧公司洪总、中外运上海公司张总、我和区规划局副局长王静等，就双方合作共同推动江湾仓库整体转型进行了充分的交流沟通，达成了共识，双方同意组成专门班子就合作事宜作具体的洽谈。
图片说明：从北欧极光音乐节到B站国创动画作品发布会，从丝芙兰美容潮流新品发布会到周杰伦助阵的“欧珑气味电台”发布会，如今的新业坊活动精彩纷呈、人气十足。
说来也巧，这时候还有一个团队找到镇里，要帮助镇里盘活各种工业存量，当时镇里有位领导请我听听这个团队的汇报，我接触后感觉这个团队一无成功实例，二无资金实力，三无专业人才。就跟那位镇领导说：好像是一群乌合之众。也不知什么原因，那位镇领导倒是挺热衷这支团队的，他们看中的，首当其冲也是中外运江湾仓库。
在这两方争夺中，我的态度不言而喻，并专门找中外运上海公司张总和江湾公司赵总，明确表示区里支持你们与临港合作。也不知是不是印证了我当初的判断，之后的整整两年时间，那支团队在高境镇一个项目也没做成，*后只得悄悄收场走了。
Q5:跟临港集团签约后，这下子仓库转型应该大功告成了吧？
赵永明：跟临港合作大方向是定了，签约后，新的问题又来了，这大概是转型碰到的第四个故事吧？就是原来500多名职工怎么办？为了企业转型，中外运上海集团在浦东外高桥买了一块220亩的地，投资3.6亿，于2010年开始筹建，2011年底完成基建，建成浦东储运公司，为江湾公司经营转型奠定了基础。为确保江湾公司转型成功，上海集团还决定，江湾公司和浦东公司是一个班子、一个法人下的两家公司，2012年起江湾储运公司将集装箱、进口分拨、仓储业务转向浦东储运公司。那时职工都不愿意过去，毕竟交通还是不便利，哪怕单位用客车接，路上还要一个多小时。为了解决500多名职工的分流问题，上级公司还专门成立了江湾转型工作组，三个相关职能部门的老总都参与进来。职工安置方案出来后，我们先后征询市社保局和区社保局的意见，2015年*一版没通过，因为公司经营不错，职工收入也高，大都认为没必要转型，而且国企职工吃大锅饭习惯了，你要解除劳动关系，没那么容易。
方案也是一波三折，为了做好工作，公司特意再聘用已退休的叶*为工会*，有职工就把这个告到上级工会，退休人怎么能当工会*？所以，叶*这个*只负责主持方案，但不参与表决。第二次开职代会方案终于通过，300多名正式职工、200多名劳务工，没有出现一起上访和投诉的。上级公司为此称赞这次转型很成功，工作做到家了。
Q6:看来临港集团与中外运上海公司的合作是顺理成章，后来情况怎么样呢？
夏雨：俗话说好事多磨，这就是第五个故事了。2014年储运公司又转到上市公司——中外运华东股份公司托管，所以，临港集团谈到半中间，又重新跟华东公司谈。这样，经过近两年的谈判，临港集团租赁中外运江湾仓库的协议在2015年10月签约。
图片说明：穿梭于新业坊的仲夏夜市集之中，入目之处，处处皆是琳琅的饮品、饕餮的美食与精美的手作礼品。
之前，招商局集团也看中了江湾仓库这块地，但没有被接受。2016年初，招商局集团将整体合并中外运，成为中外运的母公司。这时，又传来消息，招商局还是想拿江湾仓库作为在上海的*一个城市更新项目。过去是兄弟单位，现在要变成上级了，如果这个上级开口，即将要并入招商局的中外运可真的不太好说话了。临港集团也着急，希望区里出面跟中外运沟通协调，不要再节外生枝。为此，我带队与国华总裁、区有关部门和镇领导，赴北京拜访中外运领导，请中外运继续履行与临港的合同不变，同时，提出两条下步与招商局合作的建议：一是宝山区在与中外运共建吴淞口国际邮轮港基础上，支持招商局在宝山发展邮轮经济；二是临港集团改造江湾仓库的同时，在上海其它地方支持招商局参与城市更新。真的要感谢中外运张建伟副总裁，他非常理解和支持我们的意见，并主动做好集团领导层工作，*后，确保了临港集团与中外运的合作不因招商局的重组而变化。
Q7:听下来这个“一波五折”的转型也真的不容易，接下来应该是水到渠成吧？
高虹军：2016年11月18日，宝山区和临港集团在仓库原址举行了盛大的开工仪式，这个项目占地160亩，总投资约6亿元，建筑体量近20万平方米，共分两期建设，一期项目于2018年10月竣工，二期项目于2019年6月竣工。截至2020年上半年，宝山新业坊共引进包括中船邮轮科技、德国亚细集团、上海商汤科技开发有限公司、桑田智能技术（上海）有限公司、上海找油信息科技有限公司、上海市物联网行业协会等各类企业、机构近百家。累积纳税1.8亿元，实现地方财政收入5026.36万元。成为集科技产业、文化艺术、社交互动、休闲体验与社区互联等功能于一体，打造24+1小时全天候科技活力聚集区及科创示范区。
赵永明：在改造过程中，开始周边的居民不理解，有很多老百姓投诉的，甚至有人乱打119，说我们这里着火了，消防车也开进来了，其实根本没有着火。区、镇两级为此做了大量工作，慢慢地居民们都为身边的变化而引以为豪，因为这里原来是封闭的、只为居民增添噪音的仓库，现在成了周边居民喜闻乐见的城市客厅。
图片说明：上海*大、品种*多的啤酒阿姨旗舰店也落址在这里，可以品尝到8000多款来自世界各地的精酿啤酒。
顾云飞：仓库转型后，不仅环境大为改善，还为周边居民提供了大量有特色的休闲娱乐设施，如时光月台，由原百年淞沪铁路沿线进行改造，利用铁轨、火车头、车厢等元素，打造集文化、休闲、展示、娱乐于一体的公共空间。在改造中，大家发现这里配套不够，镇里就拿出了跟仓库连在一起的25亩村属土地，用补差价的方式支持临港集团增加配套功能。
Q8:*后，还是想请教夏老师，这个转型案例给你印象*深的是什么？
夏雨：非常巧合的是，我2006年11月26日到宝山区报到，下基层调研*一站就是高境镇中外运这个地方，到2016年11月18日举行仓库转型的开工仪式，整整十年。在这十年里，我参与并见证了它在转型过程中几乎所有发生的一切：中外运上海公司的张总、江湾公司的赵总、叶*，从主动转型到*一次探索失败，不言输、不气馁、不怯退，一直为仓库的转型打基础、做准备、在努力；不仅开辟了新的生产基地，还妥善安排好职工，*终实现了转型的成功；高境镇的历届领导，*换了4任，镇长换了3任，也都矢志不移，支持和引导企业转型，不仅帮助企业解决*一次主动转型失败后留下的社会矛盾，以及职工安置中的稳定问题，还在资金、政策等方面给予了大量支持；临港集团在介入仓库转型后，更是锲而不舍，高效务实。而且有眼光、有魄力与有经验的民企合作，优势互补，创新机制，非常难能可贵；当然，我与我的同事们也在这些感召下责无旁贷，主动配合企业排除了种种干扰，并与他们一起取得了转型升级的*后胜利。从这个意义上讲，这个项目给我印象*深的是：无论做什么事，尤其是像产业转型、结构调整这类需要啃“硬骨头”的工作，*需要的，就是要保持一种坚韧不拔、坚持不懈、坚定不移、坚持到底的信念、勇气和毅力，这样，才能*终到达成功的彼岸。
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