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【政策解读】《关于宝山区进一步优化营商环境、推进产业用地高质量利用的实施细则》QA

admin4个月前 (09-24)宝山产业地产信息120

　　为进一步优化营商环境，推动产业用地高质量发展，加快推进产业项目落地，完善产业用地管理机制，结合我区实际情况，区规划资源局联合区相关职能部门制订了《关于宝山区进一步优化营商环境、推进产业用地高质量利用的实施细则》。

　　现阶段，按照“产业基地-产业社区-零星工业地块”三级体系深化优化产业用地空间布局，区分不同类型的产业空间，突出功能定位和用地结构引导。

　　其中，产业基地以制造业功能为主，并将承载国家战略功能的先进制造业基地予以长期锁定并提升能级，形成代表国内制造业*高水平的产业基地，其中工业用地面积占比应达到70%以上, 产业基地内用于先进制造业发展的工业用地面积约15平方公里；产业社区强调功能复合，其中工业用地占比控制在50%左右，可新增研发用地用于设计研发、企业总部等功能。

　　产业用地指本市行政区域范围内的工业用地和研发用地。新增供应的产业项目应布局在区总体规划中划定的产业基地和产业社区内，城市开发边界外不得新增工业项目（含C65研发项目）。

　　工业、研发用地的拆分合并、绿地率、建筑密度、建筑退界线，以及未出让的工业用地容积率不大于2.0、高度不超过30米，未出让的研发用地容积率不大于3.0、高度不超过50米，按照建设项目管理程序确定。有特殊产业要求的，超过上述规划指标，可通过产业、科技等部门加强建筑方案专题论证指标。

　　对于存量产业用地，如工业仓储类项目容积率在2.0以下、研发中试类项目容积率在3.0以下的项目或建筑高度超过原有土地出让合同和控规要求的，可以根据工业工艺和实际需求，由区规划资源部门组织建筑方案论证，按照“先调后办”的原则，调整相关规划图则并纳入市规划资源局信息平台统一管理，在此基础上核发《建设工程规划许可证》，并按相关规定和程序签订土地出让补充合同，纳入土地全生命周期管理。

　　鼓励工业、仓储、研发、办公等用途混合布置，混合用地按照主导用途对应的用地性质实行差别化的供地方式。同时，根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施，允许产业项目类工业用地、产业项目类研发用地，以及园区平台取得的标准厂房类工业用地和通用类研发用地配套建设科技创新服务设施，允许配建科技创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。

　　经区经委、区规划资源局牵头开展综合评估后，在控制性详细规划中予以保留的，可以实施改扩建。

　　可以按照不动产权证、出让合同约定进行建设，也可根据产业功能需求，调整规划实施改扩建。

　　对现状项目实施改扩建的，按以下三类管理：一是按照不动产权证上记载的建筑面积范围或工程规划许可证内容进行改扩建。二是经市经委会同区政府按优质项目标准认定后，按出让合同约定条件进行建设。三是经市“三委两局”按优质项目标准认定后，可按批准规划或调整规划实施改扩建。

　　经区经委、区规划资源局牵头开展综合评估后，在控制性详细规划中予以保留的，可以实施改扩建。

　　可以按照不动产权证、出让合同约定进行建设，也可以根据产业功能需求，按批准规划或调整规划实施改扩建。

　　按照优质项目标准梳理甄别后，纳入镇总体规划或郊野单元规划保留为工业用地的，可按规划实施改扩建。

　　未纳入镇总体规划或郊野单元规划确需保留的现状工业用地，经市“三委两局”按照优质项目标准认定并报市政府批准后，在确保不突破建设用地总规模的前提下统筹空间布局，通过专项规划保留其工业用地性质，并按规划实施改扩建。

　　是在产业用地全生命周期管理制度基础上，依据明确的产业发展定位和产业空间布局，通过强化产业绩效导向、落实高标准的产业准入，实现产业用地“按标准”出让。

　　由区经委牵头会区发展改革委、区生态环境局、区规划资源局根据上海市产业地图和市产业部门确定的亩均税收、亩均产值、人均产值、单位产值能耗、单位主要污染物税收五项核心指标，参照本区近三年相关行业亩均税收、亩均产值、人均产值、单位主要污染物税收指标均值，以及上海产业能效指南分行业单位产值能耗标准，明确本区包含产业类型及上述五项核心指标在内的高质量产业准入标准。

　　建设储备产业用地实施库，完成征地动迁和前期开发，完善“七通一平”（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气，以及场地平整）等配套条件；根据总体规划和控制性详细规划，确定地块用途、容积率、高度等控制指标。

　　形成产业项目“标准地”，填写《产业用地标准化出让信息表》后，由区规划资源局向上海市土地交易市场提出申请后发布出让公告。意向企业向区经委、地块所在镇（园区）招商部门提出购地申请，并由区经委牵头对意向产业项目实施准入评估，确定一家或两家及两家以上意向企业。

　　根据意向产业项目情况，制作“两图一表一方案”。“一表”指《产业用地标准化出让信息确认表》。“两图一方案”指建设工程规划设计方案（包含平面图、鸟瞰图），区规划资源局依托“多规合一”业务协同平台，组织相关部门核提方案意见，批复方案审核意见。

　　区规划资源局向上海市土地交易市场提出摘牌申请，并提交完整出让资料，上海市土地交易市场审核无误后发布交易提示信息，并组织现场竞买活动。仅有一个竞买人的，则根据其填写的有效挂牌竞买单直接确定竞得人；若有两个及以上竞买人的，则根据“价高者得”或“绩优者得”的原则确定竞得人。

　　产业项目“标准地”带“两图一表一方案”实施全要素标准化出让，纳入土地出让合同。出让合同中约定的产业和建设管理要求，同步纳入土地全生命周期共同监管信息系统，由区各职能部门在各自职权范围内实施共同监管。

　　出让给区政府认定的园区平台公司和领军企业，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。

　　由企业先行承租土地进行开发建设和产业运营，投产或达产验收后再办理出让手续，出让价款按出租时的约定价格、并扣除租赁期的租赁费用。

　　产业项目类工业用地和标准厂房类工业用地出让起始价，结合全国工业用地出让*低价标准和本市工业用地基准地价，经集体决策确定。

　　产业项目类研发用地和通用类研发用地出让起始价结合本市研发用地基准地价，经集体决策确定。

　　新增产业用地出让起始价由区政府根据产业项目的预期绩效、能级等情况综合确定。

　　存量工业用地提高容积率的，依批准的建筑方案，按照市场评估价需补缴土地出让价款。根据项目的税收贡献情况经镇、园区同意，工作小组审议，报区政府同意后可按一定比例补缴土地出让价款。

　　原企业申请当年前三个整年度年平均亩产税收达到区工业项目准入条件的，按市场评估价的70%补缴；达到150%的，可按市场评估价的40%补缴；达到200%的，可全部予以减免；

　　新引进企业对其投产后的每年税收情况根据上述标准做出承诺，经同意后可减收或免收应补缴的土地出让价款。待项目达产后，由区经委根据全生命周期管理要求对其经营状况进行评估，如未达到承诺的每年应缴税收，则补缴减免的土地出让价款。

　　（说明：平均亩产税收标准以“南部100万元/亩、中部80万元/亩、北部50万元/亩”为准）

　　经区政府集体决策，可按照分期方式缴纳，或在项目竣工后不动产登记前缴纳，*长时间不超过两年。

　　建设用地使用权不得整体或分割转让，受让人的出资比例和股权结构发生改变的，应当事先经出让人同意。

　　一般主体建设的建设用地使用权不得整体或分割转让，受让人的出资比例和股权结构发生改变的，应当事先经出让人同意。

　　园区平台建设的标准厂房类工业用地，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，可将不超过物业总量的50%物业，转让给研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的产业绩效、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业；企业和研发机构退出物业时，应由园区平台通过房地产转让方式按约定的价格标准优先回购，也可经园区平台同意转让给符合条件的企业或研发机构。

　　领军企业建设的标准厂房类工业用地，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，可将不超过物业总量的50%物业，转让给符合产业集群发展要求的企业或研发机构；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的20%，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的产业绩效、研发投入等指标达到产业或科技部门设定条件后，再转让物业；企业和研发机构退出物业时，不得再次转让物业，只能由领军企业或区政府指定机构通过房地产转让方式按约定的价格标准回购。

　　一般主体建设的建设用地使用权须持有70%以上的物业，剩余部分可分割转让。

　　园区平台建设的通用类研发用地，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，可将不超过物业总量的50%物业，转让给研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的产业绩效、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业；企业和研发机构退出物业时，应由园区平台通过房地产转让方式按约定的价格标准优先回购，也可经园区平台同意转让给符合条件的企业或研发机构。

　　领军企业建设的通用类研发用地，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，可将不超过物业总量的50%物业，转让给符合产业集群发展要求的企业或研发机构；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的20%，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的产业绩效、研发投入等指标达到产业或科技部门设定条件后，再转让物业；企业和研发机构退出物业时，不得再次转让物业，只能由领军企业或区政府指定机构通过房地产转让方式按约定的价格标准回购。

　　由市产业部门加强对各区产业发展的引导，建立资源利用效率评价制度，指导各区制定本区域低效用地认定标准和办法。区经委组织对本区现状产业用地（包括工业、研发、仓储）开展梳理，以用地、用水、用能、污染排放等单位资源要素产出率为主要内容，常态化开展资源利用效率评价，制定符合宝山实际情况的低效产业用地认定标准和办法。

　　以税节地等财税、用能、环保差别化政策，对优质企业加大财政资金等扶持力度，对低效企业加大环保监管频次和处罚力度。相关政策由税务局、发改委、财政局、经委、规划资源局等部门研究探索确定。

　　严格转让管理等管控措施，非经出让人同意，禁止低效产业用地以各种形式违规违约转让。（具体转让要求详见问题19-26）

　　严格存量产业用地全生命周期管理。按照“谁提出、谁监管”的原则，依托土地全生命周期共同监管信息系统各职能部门落实日常监管职责，形成常态化工作机制。引导2014年前出让的产业用地权利人通过签订补充出让合同方式，约定用地绩效和土地退出机制，纳入土地全生命周期管理。（该内容可见《实施细则》第十三条土地全生命周期共同监管）

　　产业、环保部门应严格淘汰不符合产业政策的落后产品、技术和工艺设备，对不符合节能减排要求的企业予以处罚；安监、消防部门应开展联合检查，对不符合安全生产、存在严重影响消防安全的违法建筑依法查封，并移送拆违实施部门依法拆除；市场监管部门应对其合法经营情况进行检查，对违法经营行为应依法整治；规划资源、房管部门应对擅自改变用途的，根据相关适用法律法规进行行政处罚，并责令恢复用途；税务部门应对其依法纳税情况进行检查，对存在偷税漏税行为的企业应依法予以处罚。

　　对经认定的低效产业用地，按照出让合同约定内容，追究其违约责任，直至其退出交还土地使用权，或主动退出的返还其剩余年限土地出让价款。

　　结合《宝山区加快推进产业转型、盘活存量工业用地的规划土地管理实施意见》（宝规土[2018]76号），按土地收回重新出让、节余土地分割转让或收储、工业用地提高容积率、调整主体开发利用、在建工程转让、调整为标准厂房类工业用地及建设标准厂房和研发总部通用类物业等七种机制进行盘活或转型。

　　经区政府批准，由原土地权利人或原土地权利人为主导的联合体，按照“统筹规划、公益优先”的要求，以存量补地价“双评估”方式实施整体转型开发。

　　规划用途为非商品住宅的用地、未划入整体转型区域和旧区改造范围的零星工业用地。

　　经区政府批准后，在满足产业类型、投入产出、节能环保、本地就业等准入标准的前提下，按照规划和产业导向，提高容积率、调整土地用途，由原权利人实施转型盘活，通过存量补地价“双评估”方式完善用地手续。

　　转型为商业办公的存量补地价类项目，对原用地单位无偿提供的15%经营性物业部分，鼓励企业以回购方式回购物业，办理不动产权证。

　　对通过出让方式并已合法取得房地产权证的产业项目类工业用地，在满足自身需要后节余的土地，符合规划分割条件并可以独立开发的，可进行分割转让或收储。

　　节余土地分割转让的，由于规划控制指标的改变，需要调整相关控制性详细规划。在土地分割转让前，应由规划部门调整控制性详细规划，划定分割转让用地范围，确定相关用地的面积、容积率、建筑密度、建筑控高等规划参数。

　　节余土地规划土地用途未发生改变的，经工作小组审核同意后，可分割转让给园区开发平台或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目。由原土地权利人制定项目“两图一表”和建筑规划设计方案，向上海市土地交易市场提出申请，以带产业项目方式采用定向挂牌方式转让。

　　节余土地规划用途发生改变的，符合存量工业用地零星转型规定的，报区政府同意后，可由原土地权利人按照规划用途“双评估”补地价后自行开发。

　　节余土地分割转让的土地价格，可以在原出让价格基础上增加适当的财务成本和管理费用，原则上不得高于上一年度本区域内工业用地产业项目类的平均价格。

　　节余土地分割转让给园区开发平台或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目，完成转让后，受让人与原土地权利人签订土地使用权转让合同，原土地使用权人与区规划土地局签订土地出让补充合同，依据相关规定分别到区不动产登记机构办理登记。

　　原工业用地、分割转让的节余工业用地均应纳入土地全生命周期管理，与原土地使用权人的补充合同中明确调整后的土地范围、规划条件以及产业类型、节能环保要求、土地利用绩效评估和土地使用权退出等约定；与节余地块土地使用权人的监管协议中明确用地范围、规划条件以及产业类型、开竣工时间、节能环保要求、土地利用绩效评估与土地使用权退出等约定，实施土地全生命周期管理。

　　先由区规划资源局向市规划资源局申请调整相关规划图则并纳入市规划资源局信息平台统一管理后，在此基础上核发《建设工程规划许可证》。

　　参照新增产业项目，如需突破2.0/3.0的，需经区经委、科委、规划资源局等部门专题论证后，按照相关规定调整控制性详细规划，确定具体容积率指标。

　　是指总平面布局已经过设计方案审核后确需调整的，无需重新办理设计方案审核，由区规划资源局审核后直接办理建设工程规划许可证。

　　在土地出让前，由区国有土地使用权出让招拍挂办公室负责编制规划设计方案，区规划资源局负责审核，并出具设计方案预审意见。该设计方案原则上不允许变动，作为出让合同附件，纳入全生命周期管理。

　　带方案出让项目如因产业升级等原因确需变动规划设计方案的，需经“三委两局”（区发改委、区经委、区科技委、区规划资源局、区生态环境局）审核认可。

　　告知承诺制是申请人提出行政审批申请后，审批机关一次性告知其审批条件和需要提交的材料，申请人以书面形式承诺其符合审批条件而作出审批决定的方式。即普遍意义上的“容缺材料”机制。

　　目前在方案设计、工程许可阶段，可容缺总平面布置图、施工图，建设用地批准书，通过告知承诺的方式核发相关许可，并要求在三个月内补齐相关材料。

　　拟建工程与现有居住项目，或冬至日日照阴影范围内有居住建筑，对相邻居住环境可能产生影响的；重大公共设施项目、社会关注度高的项目及其他规划资源局认为涉及公共利益需要公示的。

　　是以上海市城市空间基础信息平台（空间数据库）为支撑，推进各类空间规划的统筹衔接、成果共享，促进工程建设项目的策划生成、实施落地，实现各部门间的业务协同、整体推进的工作平台。

　　产业项目实施库就是将产业项目纳入“多规合一”业务协同平台进行管理，并与“一网通办”、“一张蓝图”、规划资源审批系统以及发展改革部门牵头建立、管理的政府投资项目储备库互联互通。实施库中可以进行项目管理，核定规划条件、深化方案研究，落实土地工业，待项目出库后正式审批阶段不再重复上述流程，相关管理部门的意见作为正式审批意见。