杨行镇泗塘村位于杨行镇东北首，靠邻宝山城区，全村面积近1平方公里，是典型的城市化乡村。现有一个农民新村，建筑面积3.5万㎡，16栋多层居民楼，总人口4484人。

　　泗塘村经济发展起步较早，大部分集体建设用地主要用于高耗能低产出环保条件差的低端加工型企业和厂房出租及配套仓库、堆场。不仅业态差、收益低、行业较为低端，还存在消防安全隐患，与时代发展逐渐不符。同时，建造于90年代的农民新村也日趋老旧，村民破绿种菜，公共区域杂物堆积现象严重；私家车增多，没有地下车库、停车位少导致私家车无处停放，邻里矛盾逐渐突显。

　　近年来，泗塘村充分挖掘“离自然很近、离都市不远”的地理优势，以党建引领谋发展，综合整治促转型，通过与吴淞科技园等企业多次合作开发、联动发展的方式，逐步完成村内5块集体土地转型升级，盘活村级集体产业项目，提升村级资产。

　　通过产业转型，人居环境得到改善，村容村貌焕然一新，老百姓生活质量稳步提升。

　　该地块由村自筹资金7000余万元建设的一栋集商务、餐饮、酒店为一体的综合大楼。于2014年开工建设，2016年9月投入使用，每年为村增加收入500万元，并解决了一部分村民的就业。

　　该地块原是泗塘村幸福摩托车配件仓库，改造前租金*高峰仅有74万元。2015年租约到期后，村两委班子决定收回土地。经过镇、村各相关部门统一招标、评估后，泗塘村决定与吴淞科技园合作。考虑到村域内并没有像样的商圈满足村民休闲娱乐的需求，该地块交通便利，吴淞科技园的规划方案与泗塘村两委班子的设想不谋而合。按照方案，该地块的所有投入由吴淞科技园出资，招商管理权归吴淞科技园所有，泗塘村每年收取181万元租金，18年后土地上所有资产回归泗塘村。经过村民代表大会投票，该方案得以通过实行。

　　租金从原先的74万元提升至181万元，固定资产增加了4500万元，照理村民都会赞成。但在方案征询初期，还是有不少村民提出了反对意见。“万一企业招不到商户，万一商户经营不善倒闭了呢？我们村里不是收不到租金了吗？”“他们装修招商的阶段我们拿不到租金啊，商店没开成，这块地不是荒废了？原来每年有固定收入不是挺好的。”其实，不只是村民，两委班子成员心里也在打鼓，村里其他地块虽也尝试过转型升级，但村企合作还是*次，别说镇里，区里也没有其他村尝试过这样的合作模式。但两委班子还是决心尝试，他们明白，随着城市化进程的不断推进，产业结构调整是必经之路，起步早才有更多发展的可能，总要有人敢于*个吃螃蟹。

　　2016年，与吴淞科技园合作开发的盘古路727号地块18亩土地经过重新打造，成功转型成为了建筑面积2.6平方米，总投资4500万元的的热门商圈。量贩式KTV、便利店、简餐、知名饭店一应俱全，到了节假日，停车位都略显紧张，不少饭店门口都排起了队。为了方便附近村民办事，村委会也搬迁至商圈内。

　　如今，以该地块为核心，盘古路727北侧的地块以及周边的盘古路717号地块、盘古路778号地块也逐步实现村企联动的模式转型开发。

　　盘古路727号北侧15亩土地将依照盘古路727号模式发展商业，进一步丰完善村域生活配套；盘古路717号地块则将与上海上美发展有限公司合作改造，建成9500平方米的商务用房，预计将为泗塘村带来70万元/年的租金收益；盘古路778号地块通过开发方案竞标评审后，由上海泰名实业有限公司中标，预计可为村里带来130万/年租金收入，并以每五年3%的幅度递增。

　　位于铁力路785号的村级工业园区是泗塘2004年宝山公安分局征地时的反征土地，共有土地面积89亩，建筑面积4.4万平方米，主要用于村企星宝喷涂制品厂用地以及近13个钢材厂、化工厂、快递仓库等企业租赁。

　　2017年3月，泗塘村工业园区内的一家模具公司仓库突发，过火面积达到500平方米，仓库内存放着不少易燃的桶装机油、橡胶、五金模具等，现场一度火势蔓延迅速，所幸扑救及时未造成人员伤亡。这场大火让泗塘村两委班子至今仍心有余悸。“即便是影响村级经济收入，也要把这个地块好好整治，不符合环保要求，存在安全隐患的一概不留。这样的租金拿着也不安稳啊。”

　　业态差、行业低端的泗塘村工业园区产业结构调整势在必行。“如何调，调成什么样”成了盘桓在村两委班子心里的新难题。如果单纯地停止租赁，安全隐患是没有了，但因此损失的经济账真的可以忽略不计吗？该地块当年资金投入达1亿元，10多年下来，租金收益还不足以回本。如果要转型发展，势必要再次投入大笔资金改造，钱从哪里来，老百姓是否会同意？改与不改，都是一个难题。

　　两委班子几经商量后，想出了第三种方法：参照2016年盘古路727号的“村企合作、联动发展”模式，借助企业的资金平台投资改造，由企业负责经营。经过多方论证和征求意见，*后，泗塘村仍选择了吴淞科技园。

　　双方签订合作协议，将此园区改造成为集办公、研发、现代高科技等新兴产业生态园区，改造后的园区共有建筑面积9万平方米。

　　由吴淞科技园预计总投资1.3亿元，18年后该地块的所有资产回归泗塘村所有。此外，泗塘村每年还可额外增加50%租金收入，并增加固定资产1.3亿元。

　　过去园区中符合新产业规划的企业得以留下，其他不符合要求的企业被逐步清退。村两委班子与吴淞科技园管理团队共同商议了清退补偿方案，并逐家上门诚意洽谈，直到对方同意为止。

　　通过改造，全新的吴淞泗塘生态产业园应运而生，目前，园区已有70%区域完成改造，一些产能低效的地块通过腾笼换鸟正逐渐被新业态取代，预计到2021年初将完成全部改造。

　　有了企业的资金入驻，原本无力改造的工业园得以快速高效地转型发展。而工业园转型后，*大的受惠者，还是住在一河之隔的农民新村里的村民。

　　改造后，却并没有急于招商引资收回成本，而是花了很多人力、物力在园区的内部生态环境打造上，使园区成为真正的生态产业园。

　　改造前，工业园区内有不少污染企业，蜿蜒的小河因为污水随意排放，变成了臭水沟，一到夏天，靠近工业园的几栋楼的村民连窗户都不敢开。而园区内长期加工油漆的气味也会时不时地飘向农民新村……改造后，吴淞科技园不仅对园区内的树木、绿植进行全面更新升级，更换了树种、重新规划布置了景观，还对臭水沟进行了全面整治。河底的淤泥被清运，河水得以治理，顺势而为，成为了园区中的景观河道，搭配蜿蜒的木桥，反倒为园区增添了几份别致。

　　园区到了傍晚六点后还会对周边居民开放，并且很贴心地为居民在河道边建设了一块户外健身区域，为原本缺乏公共区域的农民新村增添了休闲功能，居民可以在晚饭后到园区散步，共享这里的美景。更让村民欣喜的是，小区内停不下的私家车可以错峰停放在园区内的停车场，停车费月结且和停放小区同价，破解了小区的停车难题。

　　上海美诺福科技股份有限公司作为一家在新三板上市的公司，是很多园区争相引进的优质企业。然而，美诺福负责人在*次到吴淞泗塘生态产业园参观时，就被园区环境吸引，毫不犹豫做出了入驻的选择。此外，上海玥赫轨道交通科技有限公司、必优梯（上海）国际贸易有限公司、上海天信空调有限公司、上海文房实业有限公司、上海钧测检测技术服务有限公司、上海琨源环境科技有限公司、上海梵通生物科技有限公司等优质企业在村企共同努力之下也逐步进驻园区。

　　园区着眼长远发展，在企业选择上，会全方位为泗塘村考虑，倾向于有成长空间、收益稳定、税收可观、环保无污染的非生产企业；而泗塘村则以优质的营商环境、良好的服务替园区留住这些企业。

　　截至今年六月底，园区内完成转型改造的区域已有245家企业入驻，入驻率达65%以上，预计年税收可达7000万以上。

　　泗塘村其他地块的“产业结构调整”也还在继续，转型总用地面积近152亩，总投资4.35亿，预计2021年底全面完成，这将彻底改变原租赁单位脏乱差的整体面貌，改善村域环境，提高百姓生活质量。“乡村振兴的*终目的还是要建造属于老百姓的幸福乐园，让他们生活变得更好。”泗塘村党支部书记冯德由衷说道，“通过村企联动，原本难以破解的产业转型难题迎刃而解，村级经济稳步增长，村民的福利也将逐步得到提升。”

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